나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20753 [1] 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 115-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 소재 '중앙영광중학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 근린생활시설, 단독주택이 주를 이루는 지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황 ‘주거용 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구(2024-12-20), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가) : 목조기와지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감,
- 내 벽 : 벽지도배 등 마감,
- 창 호 : 목재 및 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(가)는 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 전기설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20753 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성화재해상보험주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 115-1

용도: 단독주택

감정가: 7,276만 3,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

건물면적: 59.50㎡ (약 18.0평)

건물 제시외면적: 28.60㎡ (약 8.6평)

1.4. 건축물 정보 (건축물표제부 기반)

주용도: 단독주택

구조: 일반목구조 (목조)

지붕: 기와

사용승인일: 1935년 1월 1일 (매우 노후)

건축면적: 59.50㎡ (약 18.0평)

연면적: 59.50㎡ (약 18.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 중앙로2가에 위치하며, '중앙영광중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 근린생활시설과 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역

* 방화지구 (2024-12-20)

* 가축사육제한구역 (2024-12-27)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2019년 3월 12일자 군산시의 압류(토지정보 과-1998)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 여러 소유권 이전 및 압류, 가등기 기록이 존재하나, 본 강제경매 개시 결정(2025타경20753)으로 인한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금이나 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 추후 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주로 단독주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설 이용이 가능한 지역입니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: '중앙영광중학교' 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역에 해당됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장 접근이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1935년 사용승인된 건물로, 90년 이상 경과하여 건물의 노후도가 매우 심각합니다. 대규모 보수 또는 철거 후 신축이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 28.60㎡ (약 8.6평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 추가적인 관리 및 행정 처리 필요성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 방화지구: 화재 예방을 위한 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육 환경 보호를 위한 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 매우 노후된 단독주택이지만, 주거 및 일반상업지역이 혼재된 지역에 위치한 118㎡의 토지를 보유하고 있습니다. 건물 자체의 가치는 낮을 것으로 예상되나, 토지의 활용 가능성 및 재개발 잠재력을 고려해야 합니다. 모든 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리나 부담은 없습니다. 다만, 건물의 노후 상태와 제시외 건물 포함 등은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 군산시 중심부 인근에 위치한 토지.

* 토지 활용 잠재력: 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 철거 후 재건축 또는 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 안정성: 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 낙찰 후 권리 관계는 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,276만 3,500원입니다. 이는 토지 면적(118㎡)과 주변 지역의 시세, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려한 가격으로 판단됩니다.

시세 분석: 제공된 정보만으로는 현재 주변 부동산의 상세한 시세 데이터를 분석하기 어렵습니다. 특히 JSON 데이터나 외부 시세 정보를 직접적으로 분석하여 정확한 현 시세 기반의 예상 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

건물 가치: 1935년 건축된 건물로, 물리적 가치는 매우 낮다고 평가할 수 있습니다. 따라서 본 건의 가치는 주로 토지의 잠재력에 의해 결정될 것으로 보입니다.

제시외 건물: 28.60㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으나, 이는 추가적인 공사 비용이나 관리 부담으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

추천 입찰 전략:

감정가 7,276만 3,500원을 기준으로, 토지의 가치와 개발 잠재력을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 건물 노후도 및 제시외 건물로 인한 추가 비용, 그리고 추후 리모델링 또는 신축 가능성 등을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁 상황을 보며 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% ~ 90% (약 5,800만 원 ~ 6,500만 원)

* 적극적 접근 시: 감정가 수준 (약 7,276만 원)

이는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 면밀히 파악하고, 주변 지역의 실제 거래 사례를 추가로 조사한 후에 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.