나이스옥션 법원경매 군산 2025타경362 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 1543-1 동아프라자 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 '군산지방해양수산청' 남측 인근에 위치하며
, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

1-가), 2-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 303호, 304호로서,
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가), 2-나)는 조사시점 당시 '근린생활시설(현황 '공실')'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 조사시점 당시 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 20m 및 남서측으로 폭 약 8m의 아스팔트
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(355)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-04-17)(저촉), 가축사육제한구역(2024-
12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 일련번호(1-가, 2-나)는 현황 별첨 '사진용지'와 같이 구분건물 상호간 내벽이
철건된 튼상가이나, '집합건축물대장 건축물현황도면' 및 기둥에 의한 위치 특
정과 경계구분이 가능한 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1,2는 4층상가 건물의 3층에 있는 각 사무실로 외관상 특이사항 없음, 출입문에 호실이 표시되어 있지 아니함.
3. 1,2는 구분건물 상호간 내벽이 철거된 튼상가이나, 집합건축물대장 건축물현황도면 및 기둥에 의한 위치 특정과 경계구분이 가능한 상태임.
4. 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경362 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 1543-1 동아프라자 303호

신주소: 전북특별자치도 군산시 동아로 163 (소룡동)

용도: 근린상가

감정가: 221,000,000원

토지 면적: 168.79㎡ (약 51.06평)

건물 면적: 240.39㎡ (약 72.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주덕진신용협동조합 (또는 전주덕진)

건물 개요: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 303호, 304호 (본건은 303호 및 304호로 이용 중인 것으로 보임)

주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

준공일: 2004년 01월 06일

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 소룡동에 소재하며, '군산지방해양수산청'의 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설과 아파트 단지 등이 소재하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황:

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 주요 간선도로와 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태:

대상 물건은 북동측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을10 근저당권 (전주덕진신용협동조합, 2020-11-18, 채권금액 147,600,000원) 입니다.

등기부채권 총액:

147,600,000원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다. 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원 입니다. 현황 임차인이 없거나, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

주요 권리 내역:

* 갑14 소유권이전 (김동건, 2015-12-29)

* 갑19 소유권이전 (주식회사다이룸컴퍼니, 2020-11-18)

* 을10 근저당권 (전주덕진신용협동조합, 2020-11-18, 147,600,000원) - 말소기준권리

* 갑23 압류 (군산시, 2024-01-10)

* 갑24 임의경매 (전주덕진, 2025-04-02, 123,764,012원)

1.3. 상권분석

지역적 특성:

물건이 소재한 군산시 소룡동 지역은 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 복합 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 군산지방해양수산청과 같은 주요 공공기관이 인근에 위치하여 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

건물 내 현황:

본건이 속한 동아프라자 건물은 4층 상가 건물로, 현재 3층 303호와 304호가 구분건물 상호 간 내벽이 철거된 '튼 상가' 형태로 이용되고 있습니다. 조사 시점 기준 현재 공실 상태입니다.

주변 주요 시설:

군산지방해양수산청이 남측 인근에 위치하고 있으며, 이 외 다수의 근린생활시설 및 주거단지가 배후에 있어 안정적인 상권 유지에 기여할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

상가 건물 및 인근 아파트 단지 내 상업시설 이용이 용이하며, 자세한 편의시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

주변 주요 공공/복지시설:

군산지방해양수산청이 인근에 있으며, 검색 결과 상 소룡동 인근에는 노인요양시설(예: 보현노인전문요양원, 로뎀요양원 등)이 다수 위치하고 있습니다.

잠재적 혐오시설 관련:

자료 검색 결과, 군산시 소룡동 일대에 폐기물 처리 시설(지정폐기물 공공처리시설)이 위치하고 있다는 정보가 있습니다. 이 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 잠재적 환경 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

구분건물 통합:

본건은 303호와 304호가 내벽 철거를 통해 하나의 공간으로 사용되고 있으나, 공부상으로는 두 개의 구분건물로 되어 있습니다. 이는 향후 용도 변경이나 분할 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

호실 표시 부재:

출입문에 호실 표시가 없어 외부에서 정확한 호실 파악이 어렵습니다.

현재 공실 상태:

조사 시점 기준 현재 공실로, 즉시 임대 수익 창출이 어렵다는 점은 부담 요인이 될 수 있습니다.

임대관계 미상:

임대관계는 미상으로 파악되나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 매수인이 인수할 임대차 관계는 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 제한:

토지 자체는 도시지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다. 이는 토지 이용에 일부 제한이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 소룡동에 위치한 상가 건물로, 군산지방해양수산청 인근에 자리하고 있어 관공서 및 주거단지 배후 상권의 이점을 가지고 있습니다. 2개 호실이 통합된 형태이며 현재 공실 상태이지만, 권리상 인수해야 할 부담은 없는 임의경매 물건입니다. 내부 구조 변경이 가능하며, 향후 공실 해소 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 폐기물 처리 시설이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 군산지방해양수산청 및 주거 밀집 지역 인근으로 배후 수요가 예상됩니다.

* 활용성: 2개 호실이 통합된 넓은 면적으로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 권리 부담 없음: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰 후 권리 관련 문제는 없습니다.

* 공실 해소 시 수익 창출: 현재 공실이나, 적극적인 임대 활동을 통해 공실을 해소하고 임대 수익을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 221,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인이지만, 공실 장기화 가능성 및 인근 폐기물 처리 시설의 영향 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 지역 내 유사 물건 시세 분석이 필수적입니다. 본 감정가는 현재 시장 상황 및 물건의 상태를 반영한 것으로, 응찰 시에는 이에 대한 충분한 검토 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.