나이스옥션 법원경매 군산 2025타경348 [1] 전북특별자치도 군산시 비응도동 51-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.04.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 비응도동 '비응도 관광 어항지구' 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 수산시장 및 나대지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유롭고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지로 상업용건물로 이용중입니다.

인접 도로상태

중로각지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 기타용지(근린생활시설), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10-12미터)(접합), 중로1류(폭20-25미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로

외벽 : 화강석붙임, 적벽돌치장쌓기마감
내벽 : 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 알루미늄샷시창

이용상태

1층 : 카페 및 일부 공실
2층 : 공실
3층 : 공실
옥탑1층 : 방

설비내역

위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물인 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하는바 개략 실측하여 감정하였습니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2. 공부상 "옥탑 1층 계단실"은 현황상 "방"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경348 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 비응도동 51-10

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 1,545,782,180원

* 토지면적: 599.90㎡ (약 181.45평)

* 건물면적: 총연면적 998.29㎡ (약 302.25평), 건축면적 355.88㎡ (약 107.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 군OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 공부상 "옥탑 1층 계단실"은 현황상 "방"

* 건축물 정보: 2011년 1월 13일 사용승인, 철근콘크리트구조 3층 건물

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 군산시 비응도동 '비응도 관광 어항지구' 내 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설, 수산시장, 나대지 등이 혼재하는 지역.

* 교통 상황: 차량 출입이 자유롭고 인근에 대중교통시설이 위치하여 전반적인 교통 상황 양호.

* 인접 도로: 중로각지 상태 (폭 20-25미터).

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등.

* 토지 제한 사항: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 을3 (2010-07-13, 근저당, 군산농업협동조합), 건물 을1 (2011-01-19, 근저당, 군산농업협동조합).

* 소멸 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 권리: 인수되는 권리 없음.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016-05-24, 배당신고 2025-06-24, 대항력 없음)

* 유한회사녹색전국해양정화산업 (대표:장훈희) (보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2023-04-26, 대항력 없음)

* 윤 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2011-03-07, 배당신고 2025-06-24, 대항력 없음)

* 임차인 주의사항: 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 배당받지 못하는 보증금은 인수되지 않습니다.

* 총 채무액 (등기부 기준): 2,340,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건 위치: '비응도 관광 어항지구' 내 근린생활시설 및 수산시장 등이 혼재된 지역.

* 주변 이용: 상업용 건물로 이용 중.

* 임대 관계: 미상.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성 우수, 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 근린생활시설, 수산시장 인접. (혐오시설 정보 없음)

* 건물 이용: 1층 카페 및 일부 공실, 2층 공실, 3층 공실.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실률: 2층, 3층 전체 및 1층 일부가 공실로, 임대 수익 창출에 어려움이 예상됩니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가에 포함되었으나, 정확한 현황 및 관리 상태는 별도 확인 필요.

* 건물 노후도: 2011년 사용승인 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전북 군산시 비응도동에 위치한 근린생활시설 용도의 상가 건물로, 관광 어항지구 내에 있어 잠재적 가치가 있습니다.

* 차량 접근성이 좋고 주변 상권과의 연계성이 기대됩니다.

* 등기부상 다수의 채무가 존재하나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정이므로 권리 상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 다수의 공실 및 임대 관계 불확실성은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광 어항지구라는 입지적 장점을 활용한 향후 지역 개발 시 수혜 기대.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 사업 가능성.

* 넓은 토지 면적 및 건물 연면적 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,545,782,180원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 본 물건의 현 공실 현황, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 높은 공실률과 임대 관계 불확실성 등을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 선에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (구체적인 예상 입찰가 산출 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.