나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20723 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 414 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재""군산수송초등학교""남측 인근에 위치하는 구분건물 2개호로, 주위는 공동주택 및 근린상가가 혼재하여 소재하는 기존시가지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1,2)는 철근콘크리트구조 및 조적조 슬래브지붕 4층 중 1층 및 3층에 각각 위치하며,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 드라이비트 마감,
내벽 : 시멘몰타르위 패인팅 등 마감,
창호 : 새시창 입니다.

이용상태

기호1)은 상가(음식점), 기호2)는 사무실로 각각 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 형상이며 인접지와 등고평탄하며 주상용건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약12m, 동측으로 폭 약6m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2024-05-21)<자연재해대책법>에 해당됩니다.

공부와의 차이

기호1)은 등기사항증명서상 ""소매점""이나 현황 및 건축물대장상 ""일반음식점"", 기호2)는 공부상 ""일반음식점""이나 현황은 ""사무실""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 등기사항증명서상 "소매점"이나 현황 및 건축물대장상 "일반음식점"임
2. 유한회사 대원엔지니어링 2025.06.19. 유치권신고(21,995,200원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 군산지원 2025타경20723 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 414 (신주소: 전북특별자치도 군산시 진포1길 7 (수송동))

* 용도: 근린시설 (구분건물 2개호, 등기사항증명서상 '소매점'이나 현황 및 건축물대장상 '일반음식점' 및 '사무실'로 이용)

* 감정가: 191,300,000원

* 토지면적: 74.00㎡ (약 22.38평)

* 토지지분: 74㎡ (약 22.38평)

* 건물면적: 127.95㎡ (약 38.70평)

* 건물지분: 127.95㎡ (약 38.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OO

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산수송초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 공동주택 및 근린상가가 혼재된 기존 시가지대로, 학교와 주거 단지가 인접하여 교육 및 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 주변 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 시내 주요 지역으로의 접근성 및 대중교통 이용 여건이 무난합니다.

* 토지형상: 사다리형의 평탄한 토지로, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 6m의 도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 3류, 중로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 군산수송초등학교, 군산제일고등학교, 군산여자상업고등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 다수의 근린생활시설 및 공동주택 단지가 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 인근에 군산시청, 군산시립도서관 등 공공시설도 위치합니다. 현재까지 파악된 주변 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015-01-23 근저당 (군산농업협동조합, 252,000,000원)입니다.

* 말소예정 권리: 등기부상 을구 권리(근저당 4건)는 모두 말소될 예정입니다.

* 경매 신청 채권자: 구진옥 (2025-04-04 임의경매 신청, 50,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 467,000,000원입니다.

* 유치권: 유한회사 대원엔지니어링이 2025.06.19. 21,995,200원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택 및 근린상가가 혼재된 기존 시가지에 위치하여 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

* 접근성: 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근 버스정류장 소재로 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 업종 현황: 건물의 용도가 제1,2종 근린생활시설 등으로 되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 특히 '일반음식점'으로 이용 중인 점을 고려하면 외식 관련 상권으로 활용도가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 군산수송초등학교, 군산제일고등학교, 군산여자상업고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 군산시립도서관, 군산시청 등 공공시설과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 주변에 공동주택 단지가 많아 안정적인 수요층 확보에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 유한회사 대원엔지니어링이 21,995,200원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 별도 해결이 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인입니다.

* 용도 불일치: 등기사항증명서상 '소매점'이나 현황 및 건축물대장상 '일반음식점'으로, 또한 공부상 '일반음식점'이었던 부분이 현황 '사무실'로 이용되는 등 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 관리나 인허가 과정에서 문제가 될 소지가 있습니다.

* 건물 층수 혼동 가능성: 건물 구조 설명에 1층 및 3층에 위치한다고 언급되었으나, 전유부 정보상 201호는 2층에 위치하는 것으로 확인되어 혼동의 여지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 수송동의 교육 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린시설로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 좋으며, 현재 상가와 사무실로 이용 중입니다. 다만, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고와 공부와의 현황 차이는 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 확인이 필요합니다. 인수할 임차인 보증금은 없으나, 유치권 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 군산 수송동의 기존 시가지에 위치하여 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 우수한 접근성: 도로망 및 대중교통 환경이 양호하여 이용이 편리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설로 다양한 업종의 영업이 가능하며, 현재 음식점 및 사무실로 이용 경험이 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 유치권 문제를 해결하고, 상권의 성장 가능성을 고려하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 191,300,000원을 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 성립 여부가 불분명한 유치권 21,995,200원의 인수 가능성을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 감정가를 하회하는 선에서 유치권 인수 비용을 감안한 합리적인 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.