나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20679 [1] 전북특별자치도 익산시 남중동 369-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2): 전북특별차지도 익산시 남중동 소재“이리공업고등학교”남동측 인근에
위치하며, 인근은 주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는
지대임.

교통상황

기호1,2: 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 인북로 등이 소재하고 있어
제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2): 본건은 2필 일단의 부정형 평지로 제2종 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

기호1,2): 본건은 남측, 남서측, 북서측으로 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,
기호2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

─.

공부와의 차이

─.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

─.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-(가) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로서,
외벽: 돌붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

기호 3-(가): 제2종 근린생활시설등 임.

설비내역

기호3-(가): 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨설비, 화재경보설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조 바람.

공부와의 차이

─.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

─.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 3. 내부에 있는 저온창고는 매각에서 제외
- 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 확인 요
3. 목록 1,2. 일단의 토지로 일부 현황은 도로임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20679 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 익OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 남중동 369-2

용도: 근린시설

감정가: 2,287,399,680원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 836.00㎡ (약 252.91평)

건물면적: 1,234.83㎡ (약 373.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 69.50㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함 매각됩니다.

* 목록 3. 내부에 있는 저온창고는 매각에서 제외됩니다.

* 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 확인이 필요합니다.

* 목록 1, 2. 토지는 일단의 토지이며, 일부 현황은 도로로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 “이리공업고등학교” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 인북로 등이 소재하여 주요 간선도로와의 접근성이 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 부정형 평지로 현재 제2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측, 남서측, 북서측으로 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 기호 2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

2.5. 주변 시설

주변에 주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 혐오시설 관련 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 토지 등기부상 2020년 4월 10일자 익산농업협동조합의 근저당권(을1) 및 건물 등기부상 2020년 9월 23일자 익산농업협동조합의 근저당권(을1)으로 판단됩니다. 이에 따라 해당 권리 이후의 등기들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권 이전(갑1, 갑2, 갑3) 및 압류/가압류(갑5, 갑9, 갑11, 갑13, 갑14, 갑15, 갑19, 갑22, 갑23) 등 다수의 권리 및 처분금지 가처분 등이 존재했으나 모두 말소된 상태입니다.

3.2. 임차인 현황

총 17명의 임차인이 확인되었습니다. 이 중 '대항력 있음'으로 표시된 임차인은 설인초 님이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 설인초: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-11-23, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 김도은: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-10, 대항력 없음.

* 김송란: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-16, 확정일자 2024-02-16, 대항력 없음.

* 김순곤: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-12, 확정일자 2023-12-12, 대항력 없음.

* 김장희: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-02-06, 대항력 없음.

* 김종엽: 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-30, 확정일자 2022-12-30, 배당신고일자 2025-06-19, 대항력 없음.

* 백영민: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-19, 확정일자 2024-08-19, 배당신고일자 2025-06-19, 대항력 없음.

* 송호영: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-02, 확정일자 2024-02-02, 대항력 없음.

* 양만식: 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2023-08-18, 확정일자 2023-08-18, 대항력 없음.

* 유진상: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-05, 대항력 없음.

* 이영철: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-05-12, 대항력 없음.

* 장용석: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-12-11, 대항력 없음.

* 전병숙: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-06-03, 대항력 없음.

* 정수연: 보증금 13,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-10-08, 대항력 없음.

* 주식회사에스앤제이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-07, 대항력 없음.

* 한빛찬: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-09-16, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

명시된 임차인 중 대항력이 있는 임차인(설인초)의 보증금은 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제2종 일반주거지역에 속하며, 근린생활시설로서의 기능이 주로 파악됩니다. 주변에 주택 및 상가, 업무시설이 혼재하여 기본적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건물 용도가 근린생활시설이므로, 다양한 소매점, 서비스업, 사무실 등의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교(이리공업고등학교)가 있으며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통시설

주요 도로망과의 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

설인초 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 0원이지만 이는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 위반건축물 등재

일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 건축 관련 행정 절차 및 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 건축물대장 및 현황을 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 현황

토지의 일부가 현황상 도로로 이용되고 있다는 점은 토지 활용 및 소유권 행사 범위를 제한할 수 있습니다.

6.4. 다수의 채권 및 임차인

등기부상 말소기준권리 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 존재했으며, 현재 17명의 임차인이 있어 명도 및 채권 정리에 복잡성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 남중동에 위치한 근린생활시설로, 감정가는 높으나 다수의 임차인과 위반건축물 등재, 토지 일부 도로 현황 등 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

익산시 남중동이라는 지역적 특성과 제2종 일반주거지역이라는 점은 안정적인 수요층 확보 가능성을 제시합니다.

8.2. 건물 규모

1,234.83㎡ (약 373.50평)의 넓은 건물 면적은 다양한 업종이나 다수의 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

8.3. 저렴한 인수 보증금

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 명도 시 예상되는 보증금 부담이 없다는 장점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,287,399,680원

인수 보증금: 0원

잠재적 리스크(위반건축물, 토지 현황, 다수 임차인 등)와 명도 관련 제반 비용을 고려하여, 감정가의 약 85% 수준인 1,944,000,000원에서 2,000,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.