나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20704 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 103동 3층 306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ""군산서해초등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분건물[한울울아파트 제103동 제3층 제306호]로서, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1) - 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 15층 중 제3층 제306호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

1) - 아파트로 이용중임.

설비내역

1) - 대상물건에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20m의 아스팔트포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-
04-17)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20704 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 103동 3층 306호

용도: 아파트

감정가: 83,000,000원

토지면적 (토지지분): 33.39㎡ (약 10.10평)

건물면적 (건물지분/전용면적): 59.73㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산서해초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브로, 15층 중 3층에 위치한 구분건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시입니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 설비 및 급·배수 설비가 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

북서측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역이며, 소로, 중로에 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-01

* 확정일자: 2021-11-05

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 보증금액은 명확하나, 배당으로 변제되지 않는 잔액 인수 위험이 존재합니다.)

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2025-03-31 접수, 주택도시보증공사 강제경매 (갑8)

* 인수되는 권리: 을구 7번 주택임차권 (박옥선, 2024-02-22 접수). 보증금 90,000,000원 전액을 배당받지 못하면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 90,000,000원 (강제경매 채권액 기준)

4. 상권분석

주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 군산서해초등학교 등 교육시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 지역으로서 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 나운한울아파트

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1

* 준공년월: 1996년 7월 25일

* 동수/세대수: 총 6개동, 840세대

* 면적:

* 해당 물건 전용면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 해당 물건 분양면적 (추정): 약 84.3㎡ (약 25.50평)

* 주차: 총 535대 가능 (지상 15대, 지하 28대, 기타)

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지상 16대)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 박 의 보증금 90,000,000원이 배당절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금전적 위험이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가: 감정가 83,000,000원 대비 최근 실거래가가 53,000,000원 ~ 73,000,000원 수준으로, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 토지이용계획상 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 미변제 시 매수인이 잔액을 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 나운동 지역의 안정적인 주거 환경

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능 (단, 임차인 위험 해소 전제)

* 향후 지역 개발 및 아파트 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 53,000,000원 ~ 73,000,000원

* 감정가: 83,000,000원

* 임차인 보증금 인수 가능성: 90,000,000원

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 금액을 크게 상승시키며, 현재 시장가와 감정가를 훨씬 상회하는 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 잠재적 인수 금액을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 배당 절차에서 임차인 보증금이 충분히 변제될 가능성을 보수적으로 가정하더라도, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

(주의: 위 예상 입찰가는 임차인 보증금의 일부 또는 전부를 배당으로 변제받거나, 매수인이 인수하지 않을 것이라는 매우 낙관적인 전제 하에 잠정적으로 산정된 것입니다. 실제 임차인 보증금 잔액 인수 시에는 추가적인 자금 투입이 필요하므로, 투자 결정 전 반드시 권리 관계를 재확인하고 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.