나이스옥션 법원경매 군산 2025타경311 [1] 전북특별자치도 익산시 망성면 내촌리 1328-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요 (미제출시 보증금 미반환) :
원상회복명령이 발하여질 가능성 있으므로 망성면사무소 문의요망
2. 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 지상에 식재된 제시외 수목 384주 및 이동이 용이한 컨테이너박스는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 군산지원 2025타경311 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 망성면 내촌리 1328-5

용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농지로 인정되는 토지)

감정가: 172,572,000원

총 토지면적: 4314.30㎡ (약 1305.04평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 낭산농업협동조합 (등기부 요약 참조)

1.2. 면적 정보

토지면적: 4314.30㎡ (약 1305.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 망성면 내촌리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 임야, 자연취락 등이 혼재하는 지역입니다. 망성면은 익산시의 최북단에 위치하며, 동쪽으로는 논산시, 북쪽으로는 부여군과 접하고 있습니다.

2.2. 교통상황

1번 국도, 국도 23호선, 호남선 철도가 면의 북부를 횡단하고, 강경-예산 간 지방도가 면을 남북으로 관통하는 등 교통망을 갖추고 있습니다. 다만, 해당 물건의 정확한 접근성은 주변 도로 상태 및 대중교통 이용 편의성을 추가적으로 확인해야 합니다. 익산시 전체적으로는 KTX 익산역을 중심으로 광역환승센터 구축 등 교통 인프라 확충 계획이 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 용도는 '답'으로, 농업 생산을 위한 목적으로 이용되고 있습니다. 농지법에 따라 농지취득자격증명이 필요하며, 직접 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있는 것이 원칙입니다. 익산시는 2035년 도시기본계획을 통해 1도심, 2부도심, 4지역중심 체계로 육성하고 있으며, 북부지역 중심으로는 함열읍, 금마·왕궁면 등이 부도심으로 지정되어 있습니다. 본 물건지 인근의 개발 계획이나 토지 이용 규제에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2017-12-15, 낭산농업협동조합)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 을1, 을2, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등기들이 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '해당사항 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 농지취득자격증명 필요: 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복명령 가능성이 있으므로 망성면사무소 문의가 필수적입니다.

* 제시외 물건: 지상에 식재된 제시외 수목 384주 및 이동이 용이한 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다.

* 최저매각가격 제한: 최저매각가격은 제시외 건물 및 수목 소재로 인해 제한받는 가격으로 평가되었습니다.

* 법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 지상 소재 건물 및 수목을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농지(답)로서, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 농업 생산지로서의 가치와 잠재력을 중심으로 평가해야 합니다. 주변은 농경지가 주를 이루고 있으며, 익산시 자체적으로는 국가식품클러스터, KTX 익산역 개발 등 산업 및 교통 인프라 확충 계획이 진행 중입니다. 망성면은 참외 등 특산물 생산지로도 알려져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 대규모 상업시설이나 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 익산 시내까지의 접근성 및 해당 지역의 생활 기반 시설 현황을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

5.2. 교육시설

물건지 인근 천서초등학교, 왕궁남초등학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 절차

* 농지취득자격증명 필수: 미비 시 소유권 이전 불가 및 보증금 미반환 위험이 있습니다. 원상회복명령 가능성도 존재하므로, 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

* 농지법상 의무: 농지를 취득하더라도 직접 경작 등 농지법상 의무를 이행하지 않을 경우 처분 명령 등 불이익을 받을 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각 제외된 수목 등과 관련하여 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 최저매각가격

매각 제외된 제시외 물건(수목, 컨테이너)이 있음에도 불구하고, 이로 인해 최저매각가격이 제한받았다는 점은 해당 물건의 가치 평가에 영향을 미칩니다.

6.4. 혐오시설 가능성

과거 익산시 망성면 장선리 인근에서 산업 폐기물이 야적 방치된 사례가 있었으며, 익산시 용안면의 경우 쓰레기 매립장 조성 관련 주민 갈등이 있었던 점 등을 미루어 볼 때, 인근 지역의 환경 관련 이슈를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 다만, 해당 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 있거나 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 망성면에 위치한 답(농지)입니다. 농지로서의 취득 요건 및 의무 사항이 명확히 존재하며, 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 제시외 물건 존재, 법정지상권 성립 가능성, 농지 관련 규제 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 생산지로서의 가치

전통적인 농업 생산지로서의 가치를 지니고 있으며, 지역 농특산물(예: 참외) 생산과 연계한 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 익산시 개발 계획과의 연계

익산시의 2035년 도시기본계획에 따른 지역 발전 및 교통 인프라 확충 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 낮은 진입 장벽 (경매 특성)

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 경매의 특성을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 물건 존재 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가 172,572,000원을 기준으로 하여 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 물건 고유의 장단점을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 답사를 통해 산출하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.