나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20657 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 621 어양주공5단지 504동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 ""부천초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 집합건물[어양주공5단지
제504동 제8층 제805호]로서, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가
지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) - 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평지붕 18층 중 제8층 제805호 로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 도로와 각각 접하고, 남측으로 폭 약 20미터의 아스팔트포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20657 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 621 어양주공5단지 504동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 111,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

토지지분: 35.64㎡ (약 10.78평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평, 전용면적)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 어양주공5단지 (504동 8층 805호)

사용승인일: 1998년 8월 24일

건축구조: 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평지붕, 18층 중 8층

해당 건물(504동) 총 세대수: 108세대 (총괄표제부상 어양주공 4단지 전체 세대수는 427세대)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 "부천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

북측 및 남측으로 도로와 접하고 있으며, 남측으로 폭 약 20미터의 아스팔트포장도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 김순옥의 가압류(갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황

대상 물건에는 대항력 있는 임차인 이민경이 거주 중입니다.

임차인: 이민경 (이 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 10일

확정일자: 2021년 6월 30일

대항력: 있음

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(갑9, 가압류)보다 후순위인 을구 9번 주택임차권등기(이민경, 2023년 9월 22일 접수)는 배당절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

인수 예정 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 보증금 전액 변제 여부에 따라 인수 가능성 존재)

등기부채권 총액: 245,000,000원 (강제경매 채권액 120,000,000원 + 가압류 채권액 125,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건은 익산시 어양동 지역의 주택 및 상가 혼재 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 교육시설

"부천초등학교"가 북서측 인근에 위치하고 있어 학군 관련 입지 조건이 양호합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

해당 아파트는 1998년에 사용 승인된 구축 아파트 단지에 속해 있습니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설 (지도 검색 기반)

전북특별자치도 익산시 어양동 621번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 공공시설, 학교, 상업시설 등이 고르게 분포되어 있습니다. 지도상으로 특별히 혐오시설이나 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

을구 9번의 주택임차권(이민경)이 말소기준권리보다 후순위이며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 금액이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 건물 노후화

1998년 준공되어 약 28년이 경과된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 관련 사항

토지이용계획상 대로1류, 중로1류 등 도로와 접하고 있으나, "중로1류(폭 20m~25m)(저촉)" 표기는 해당 토지가 도로 계획과 일부 저촉됨을 의미할 수 있으며, 이는 향후 건축 행위 등에 제한으로 작용할 수 있습니다. (정확한 저촉 범위 및 영향은 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 어양동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 부천초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 단지 내 편의시설 또한 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협의 및 배당 현황 확인이 필수적입니다. 또한, 준공 후 상당 기간이 경과된 아파트로서 건물 노후화에 따른 관리 비용 증가 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 익산시 어양동의 주거 밀집 지역 내 아파트 물건입니다.

* 부천초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설 및 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 부동산 강제 경매로, 권리 관계 분석 후 저가 매수가 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 매매가는 59.99㎡ 기준으로 약 9,300만원에서 10,700만원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 111,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당으로 변제되지 못할 잔액 인수 가능성을 고려해야 하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 위험 감수 범위를 설정해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 상황이 발생한다면, 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 높아집니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 권리분석 상의 표시는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됨을 시사하지만, "물건명세서 참고사항"에서 잔액 인수 가능성을 명시하고 있으므로 주의가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 임차인 보증금 인수 리스크를 최대한 보수적으로 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수 가능성이 있는 임차인 보증금을 고려할 때, 보수적으로 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제될 경우를 가정한 것으로, 인수 발생 시에는 입찰가를 크게 낮추어야 할 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세 및 임차인 현황을 재확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.