나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20653 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3637 산북4차부향하나로아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 ""미성초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 학교,
아파트, 연립및다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 중 2층 202호로서
외벽:몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽:벽지 도배등 마감,
창호:샷시 창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측과 북측으로 포장된 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육제한구역
(2024-12-27)(모든축종 사육제한),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

본건의 지번은 산북동 3637번지로 되어 있으나, 실제로는 3637-1외 7필지(3637-3,-4,-5,-6.-8,-9}
로 되어있는 바, 등기부상 지번 정리가 필요한 것으로 사료됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20653 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 산북동 3637 산북4차부향하나로아파트 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 28,000,000원 (2천8백만원)

* 토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.08㎡ (약 11.82평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 산북부향4차입주자대표회의

* 건축물정보:

* 준공일자: 1997년 12월 27일

* 총 동수: 1개동

* 총 세대수: 404세대

* 최고 층수: 15층

* 본건 층수: 2층

1.1. 입지조건

* 본건은 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 미성초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 학교, 아파트 단지, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

* 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 동측과 북측으로 포장된 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 및 소로3류에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 쉽게 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 신청 채권자는 산북부향4차입주자대표회의이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 3월 13일 접수된 산북부향4차입주자대표회의의 강제경매개시결정(채권금액: 875,100원)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

* 감정평가 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 특이사항 및 특수물건 정보에 '별도등기', '공동담보'가 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2008년 10월 28일: 공유자전원지분전부이전 (백효현)

* 2014년 8월 12일: 소유권이전 (김영근)

* 2015년 5월 18일: 소유권이전 (김종근)

* 2024년 11월 18일: 소유권이전 (김성태 외 1명, 상속)

* 2025년 3월 13일: 강제경매 (산북부향4차입주자대표회의, 말소기준권리)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 확인되었으며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 부담 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치합니다.

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교(미성초등학교)가 인접해 있어 교육 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

* 대규모 상업지구보다는 소규모 주거단지 중심의 지역 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 산북4차부향하나로아파트 (산북부향4차아파트)

* 관리사무소 연락처: 063-461-4822

* 주택 사용승인일: 1997년 12월 27일

* 건축물 정보:

* 총 동수: 1개동

* 총 세대수: 404세대

* 최고 층수: 15층

* 해당 층수: 2층

* 주차 시설:

* 총 주차 대수: 130대 (지상 4대, 지하 4대, 전기차 충전기 포함 시 135대)

* 세대당 평균 주차 대수: 약 0.32대/세대

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 인근 교육 시설: 미성초등학교.

* 교통 시설: 인근 간선도로 및 시내버스 정류장 이용 가능.

* 면적 정보:

* 전용면적: 39.08㎡ (약 11.82평)

* 토지 지분: 14.05㎡ (약 4.25평)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지번 불일치: 본건의 실제 지번이 공부상 지번(산북동 3637번지)과 다르게 3637-1 외 7필지로 되어 있어, 등기부상 지번 정리 및 소유권 이전 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

* '별도등기' 및 '공동담보' 기재: 해당 물건에 별도의 등기된 권리가 있거나, 다른 담보물과 함께 채무를 담보하고 있을 가능성이 있습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 채무 부담이나 권리 관계의 복잡성이 발생할 수 있으므로, 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 거주자가 임차인인지 여부, 보증금 및 월세 등 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 확인 필요)

* 주차 공간 부족: 총 404세대에 비해 주차 대수가 130대로 현저히 부족하여 거주 편의성이 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 군산시 산북동에 위치한 39.08㎡(약 11.82평)의 아파트로, 비교적 낙후된 주택지에 자리하고 있습니다.

* 미성초등학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 인프라 접근성은 보통 수준입니다.

* 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로, 법적 인수 부담은 없어 보입니다.

* 그러나 등기부상 지번 불일치, '별도등기' 및 '공동담보' 표기, 임대차 관계 미상 등 해결해야 할 복잡한 문제들이 잠재해 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 특히, 지번 불일치 문제는 소유권 이전 및 재산권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 하자입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저렴한 취득 가능성: 현재 감정가는 2800만원으로, 시장 거래가(최근 2400만원~2750만원)와 비교 시, 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 미성초등학교가 인근에 있어 학군에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 기존 아파트 단지로, 주거 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 16일: 2,600만원 (13층, 39.08㎡)

* 2026년 3월 7일: 2,750만원 (2층, 39.08㎡)

* 2026년 6월 7일: 2,400만원 (7층, 39.08㎡)

* 최근 전월세 사례 분석:

* 2025년 4월 23일: 보증금 771만원, 월세 7만원 (15층, 30.26㎡)

* 2025년 8월 13일: 보증금 1,356만원, 월세 0만원 (7층, 39.08㎡)

* 2026년 3월 8일: 보증금 200만원, 월세 32만원 (13층, 39.08㎡)

* 현 시세는 2,400만원에서 2,750만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 2,800만원입니다.

* 본 물건은 등기부상 지번 불일치, '별도등기' 및 '공동담보' 기재, 임대차 관계 미상 등의 중대한 리스크를 내포하고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인을 감안하여, 최근 최저 매매가 2,400만원보다 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 21,000,000원 (2천1백만원)

* 본 입찰가는 최근 시장가 및 감정가를 고려하되, 다수의 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.