나이스옥션 법원경매 군산 2025타경355 [1] 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 348-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3)은 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 소재 '황등역' 동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 전 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지내 단독주택지대입니다.

교통상황

기호(1,3)까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)자루형평지로 단독주택부지, 기호(3)은 사다리평지로 주거나지상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 세로(가)
기호(3) : 세로각지

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭8미터 미만)(소로3류2호)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 칼라아스팔트슁글지붕 2층으로

외벽 : 적벽돌 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷쉬창

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급.배수 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호(2) 건물의 부합물 및 종물인 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하는바 개략 실측하여 감정하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : 기호(2) 건물 1층,2층과 일체로 이용되는 부합물은 1층,2층 면적에 포함하여 감정하였고, 건물 옥상에 고장이 나서 사용하지 않는 태양광시설은 감정에서 제외하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2 건물과 관련하여 공부상 면적은 201.33㎡이나 현황은 239.22㎡임
3. 목록2 건물 옥상에 존재하는 고장나서 사용하지 않는 태양광시설은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경355 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 348-2

용도: 단독주택

감정가: 464,229,120원

토지면적: 560.60㎡ (약 169.6평)

건물면적: 공부상 201.33㎡, 현황 약 239.22㎡ (주건물) + 제시외 면적 55.26㎡ (약 16.7평) (별도 부속건물)

총 이용 가능한 건물 면적: 약 294.48㎡ (약 89.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 익산믿음신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 소재 '황등역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 단독주택, 전, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 면소재지 내의 주거지대입니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 위치해 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용: 물건의 기호(1) 토지는 자루형의 평지이며 단독주택 부지로 이용 중이고, 기호(3) 토지는 사다리형의 평지로 주거나지 상태입니다.

인접 도로: 기호(1) 토지는 세로(가) (폭 8미터 미만) 도로에 접해 있으며, 기호(3) 토지는 세로각지 (모퉁이)로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 3월 5일 접수된 황등창조신용협동조합의 근저당권 (을5, 건물 등기부 기준) 입니다.

총 등기부채권액: 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 약 10억 9,544만원으로 매우 높은 편입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 등록된 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인만 있는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 익산시 황등면 소재지로, 황등역 인근의 면소재지 내 주거 지역에 위치합니다. 단독주택과 함께 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전형적인 지역 상권의 특징을 보입니다.

인근 개발: (외부 검색 결과: 황등역 주변으로 기본적인 생활 인프라 구축)

부동산 시장 동향: 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 29일 거래: 47.46㎡ (약 14.3평) 다세대 주택, 1,900만원 (약 133만원/평)

* 2026년 6월 25일 거래: 69.02㎡ (약 20.9평) 다세대 주택, 15,000만원 (약 717만원/평)

* 2025년 10월 29일 거래: 63.48㎡ (약 19.2평) 연립 주택, 4,000만원 (약 208만원/평)

본 물건은 단독주택으로, 제공된 다세대 및 연립주택의 거래 사례와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히, 본 물건의 넓은 토지 면적(560.60㎡)은 이러한 소형 공동주택의 시세와 큰 차이를 보일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 황등역 인근으로 면소재지 내 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다. 황등면사무소, 황등농협 등 공공 및 금융기관도 근거리에 위치합니다.

교육시설: 황등초등학교, 황등중학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통시설: 황등역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호한 편입니다.

주변 환경: 면소재지 내 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 총 채무 부담: 등기부상 총 채권액이 10억 9,544만원에 달하여, 경매 과정에서 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 현황 면적 차이: 공부상 건물 면적(201.33㎡)과 실제 현황 면적(약 239.22㎡) 간 약 37.89㎡(약 11.5평)의 차이가 있습니다. 이 부분은 추후 재산권 행사 시 중요하게 작용할 수 있습니다.

별도 제시외 건물 포함: 본 매각에는 공부상 면적 외 별도 제시외 건물(면적 55.26㎡)이 포함되므로, 이를 감안한 관리가 필요합니다.

제외 물건 명확화: 건물 옥상에 위치한 고장난 태양광 시설은 매각에서 제외되므로, 인수 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8미터 미만) 저촉, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

혐오시설 유무: 외부 조사 결과, 본 물건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 황등면 황등리에 소재한 단독주택으로, 약 560.60㎡(169.6평)의 넓은 대지와 함께 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 넓은 약 294.48㎡(89.1평) 규모의 건물을 포함하고 있습니다. 황등역 인근의 주거 지역에 위치하며 기본적인 생활 편의 시설 및 교육 시설 이용이 가능합니다.

등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며 인수할 권리가 없어 권리 관계는 명확합니다. 임차인 보증금 또한 인수 부담이 없습니다.

다만, 주변의 소형 공동주택(다세대, 연립) 거래 사례와 비교 시 본 건의 감정가(약 4.64억 원)는 상당히 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 시장 가치는 다소 낮을 수 있습니다. 넓은 토지 면적의 가치를 고려하더라도, 시장과의 괴리를 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

광활한 대지 면적: 560.60㎡ (약 169.6평)의 넓은 대지는 단독주택으로서의 희소성과 향후 활용 가치를 높이는 주요 요인입니다.

실질적인 건물 면적 확장: 공부상 면적(201.33㎡)보다 약 37.89㎡ (11.5평) 넓은 현황 건물 면적(239.22㎡)과 별도 부속건물(55.26㎡)을 포함한 총 약 294.48㎡(89.1평)의 실제 이용 가능 면적은 투자 가치를 증대시킵니다.

안정적인 권리 관계: 모든 부채가 소멸되는 조건이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 권리 분석 후 접근이 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 제1종일반주거지역으로, 추후 지역 개발이나 개인의 건축 계획에 따라 토지 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 도로 접면 및 가축사육 제한 등 제약 조건 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 464,229,120원

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매가는 1,900만원 ~ 15,000만원 사이이며, 이는 주로 47~69㎡ (약 14~21평)의 전용면적을 가진 소형 공동주택에 해당합니다. 본 건은 560.60㎡ (약 169.6평)의 토지와 약 294.48㎡ (약 89.1평)의 건물 면적을 가진 단독주택이므로, 제공된 시세와 직접적인 평당가 비교는 적절치 않습니다. 단독주택의 가치는 대지 지분에 의해 크게 좌우됩니다.

보수적 예상 입찰가 산정:

감정가가 4.64억 원이며, 등기부상 총 채권액이 10.95억 원으로 매우 높은 상황입니다. 이는 채권자 측에서 신속한 채권 회수를 위해 감정가를 기준으로 입찰을 유도할 수 있으나, 높은 채무 부담으로 인해 경매 경쟁률이 낮을 가능성도 있습니다. 또한, 제공된 시세 정보와 감정가 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 371,383,000원 ~ 417,806,000원

구체적인 입찰 금액은 3억 8천만원 ~ 4억 2천만원 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 실제 경매 현장의 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 물건의 최종 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.