나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20649 [1] 전북특별자치도 익산시 월성동 565-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진감정 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 월성동 외화마을 남동측 인근(기호1,2) 및 석왕동 상왕마을 남측 인근(기호4,5)에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 일단의 사다리형평지로서 주거용건부지로, 기호(4)는 부정형평지로서 도로, 기호(5)는 사다리형평지로서 주상용나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(기호1,2)는 남측으로 2차선 도로와 접하고, 기호(4)는 현황 도로, 기호(5)는 남측으로 폭 약 3-5m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(관리형(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역)
본건 기호(4) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 성장관리계획구역(관리형(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역)
본건 기호(5) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 지상에 태양광 시설이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2)의 공부상 지목이 전이나 현황 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3)은 벽돌구조 기와지붕 단층 건물로서
외 벽 : 적벽돌 등 마감.
내 벽 : 벽지, 편백 등 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 기호(3)은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

본건 기호(3)에 전기설비, 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 되어있으며 발코니 확장되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 태양광시설 포함
2. 목록2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) : 첨부된 2026. 4. 7. 삼성동 행정복지센터의 사실조회회신서 참조
- 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20649 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 월성동 565-4

용도: 단독주택

감정가: 401,965,520원

토지면적: 486.00㎡ (약 147평)

건물면적: 127.92㎡ (약 38.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보. 일괄매각, 제시외 태양광시설 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 월성동 외화마을 남동측 인근 및 석왕동 상왕마을 남측 인근에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

2.3. 도로상태

본건(기호1,2)는 남측으로 2차선 도로와 접하고, 제시외 건물(태양광시설)이 소재함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관리형(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함. (토지이음 정보 참조)

2.5. 혐오시설

주변 지역에 대규모 폐기물 처리 시설이나 심각한 악취 발생 관련 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았으며, 익산시의 악취 민원 감소 추세는 긍정적 요인으로 볼 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권가등기: 정태인 명의 (2025-01-16 접수, 매매예약). 본 가등기는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있는 가장 큰 리스크입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 함열신용협동조합의 근저당권 (2023-03-06 접수).

* 본 경매 절차를 통해 함열신용협동조합의 근저당권, 지상권, 서민금융진흥원의 가압류, 익산시의 압류, 유한회사금강개발 외 2명의 강제경매, 함열신용협동조합의 임의경매 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차인 보증금: 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

농경지 및 주거 지역이 혼합된 곳으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 근린생활시설이 일부 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 주변 시세

주변 유사 단독주택의 시세는 토지 면적 486㎡, 건물 면적 약 100~130㎡ 기준, 통상 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 4억 1백만 원은 일반적인 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

벽돌구조 기와지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 편백 등으로 마감되었습니다. 전기, 급배수, 위생, 난방 설비가 갖춰져 있으며 발코니가 확장되어 있습니다. 부합물로 제시외 태양광 시설이 포함됩니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 주변에 학교, 병원, 대형마트 등의 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능하며, 지역 내 소규모 상업 시설이 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '전'(농지)이나 현황은 '대'(대지)로 이용 중입니다. 이에 따라 농지취득자격증명 발급이 필요하며, 미제출 시 매수인이 보증금을 반환받지 못할 수 있으니 반드시 사전에 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 소유권이전청구권가등기 인수

앞서 권리분석에서 언급한 정태인 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.3. 중복사건/병합사건

다수의 경매 사건이 병합되어 진행 중이거나 관련되어 있어, 절차 진행상 혼선이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 면적 정보 상이

건축물대장상의 총면적(99.42㎡)과 감정평가상의 건물면적(127.92㎡)에 차이가 있습니다. 현장 확인 및 정확한 면적 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 단독주택으로, 주변 환경은 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 임차인이 없어 명도 부담은 적으나, 공부상 지목과 현황의 차이로 인한 농지취득자격증명 필요, 그리고 무엇보다 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 투자에 상당한 주의가 요구됩니다. 태양광 시설 포함 여부는 확인되었으며, 이는 매각에 포함됩니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능합니다.

* 제시외 태양광시설 포함: 부대시설을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 401,965,520원

* 주변 시세: 유사 물건의 일반적인 거래가는 2억 5천만 원 ~ 3억 5천만 원 선으로 파악됩니다.

* 리스크 분석:

* 농지취득자격증명: 공부상 '전'이나 현황 '대'로, 해당 증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기 (정태인, 2025-01-16 접수, 매매예약): 본 가등기는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있는 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 실제 가치는 크게 하락해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(4억 1백만 원)가 주변 시세 범위(2억 5천만 원 ~ 3억 5천만 원)보다 높게 책정되어 있어, 시세 차익 기대는 낮습니다.

* 결론:

* 인수되는 임차 보증금은 없으므로 명도 부담은 없습니다.

* 그러나 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기 존재 및 공부상 지목과 현황 불일치로 인한 농지취득자격증명 필요, 그리고 감정가가 시세보다 높다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 가장 큰 리스크인 가등기 문제로 인해, 본 물건의 입찰가는 정상적인 시장 가치보다 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 가등기 권리자가 본인에게 소유권을 이전할 경우, 입찰자는 해당 물건을 잃을 수도 있습니다.

* 이러한 위험을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가보다는 주변 시세 범위와 가등기로 인한 위험 할인율을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 일반적으로 가등기가 있는 경우, 시세의 60~70% 수준 또는 그 이하로 보수적으로 접근합니다.

* 보수적으로, 감정가 대비 60% ~ 65% 수준을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원 (이는 가등기 관련 위험을 반영한 추정치이며, 추가적인 법률 및 현장 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.