나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20689 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 105동 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 ""소룡초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 동아로가 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제6층 제601호로서,
외벽: 시멘트 모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
천장: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 및 타일 마감,
창호: 새시창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스
보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 개설되어 있는 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한
구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>입니다.
일련번호2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류
(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(148)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(2012-04-17)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20689 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 105동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 40.28㎡ (약 12.18평)

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 1990년 10월 22일

* 총 층수: 15층 (해당 물건 6층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 "소룡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 동아로가 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, "대(아파트부지)"로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 개설되어 있는 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 진·출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지는 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2015-07-06, 75,600,000원)

* 인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (1997-03-20)

* 갑4: 소유권이전 (2015-07-06, 매매)

* 을6: 근저당권 (2015-07-06, 75,600,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (2016-01-08) - 말소

* 갑6: 가압류 (2019-08-19, 15,413,185원) - 말소

* 갑7: 가압류 (2019-11-29, 9,131,640원) - 말소

* 을8: 근저당권 (2022-07-28, 22,000,000원) - 말소

* 갑10: 압류 (2023-11-13) - 말소

* 갑11: 압류 (2024-05-17) - 말소

* 갑12: 임의경매개시결정 (2025-03-26, 52,925,458원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 122,144,825원 (말소기준권리 외 모든 채권은 소멸 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 군산시 소룡동 일대는 주거단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의 시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

* 일부 토지가 대로1류에 저촉되는 등 도시계획상 변화 가능성이 있어 향후 상권 변화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 소룡동 동아아파트

* 주소: 전북특별자치도 군산시 소룡동 1323-13

* 건축물 정보: 1990년 10월 22일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트로, 본건은 6층에 위치합니다.

* 단지 정보: 총 6개 동, 702세대로 구성되어 있으며, 총 면적은 64,298.28㎡입니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 400대 수용 가능(지상 6대, 지하 17대 포함)합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 및 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 소룡초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 등재된 임차인 김 은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰 후 인수할 보증금 부담은 없습니다. 그러나 물건명세서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 별도의 미확인 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 저촉: 토지 일부가 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 사항은 향후 도시계획 변경이나 도로 확장 시 소음, 조망 저해 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1990년식으로 준공된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 군산시 전반의 폐기물 처리 및 관련 시설 운영에 대한 일부 기사가 검색되었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성이나 혐오시설 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다. 정확한 주변 환경 파악을 위해 현장 방문이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 소룡동에 위치한 동아아파트 105동 601호 경매 물건입니다. 아파트는 1990년에 준공되어 다소 노후되었으나, 일반적인 주거 편의 시설과 함께 소룡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 등재된 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

최근 동일 면적(84.89㎡)의 매매 가격이 7,000만 원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(8,400만 원) 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 도로 저촉 등의 토지이용계획과 건물 노후도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 소멸되는 권리만 있어 법적 부담이 없습니다.

* 군산시 소룡동 지역의 주거 인프라 이용이 편리하며, 소룡초등학교 인접으로 교육 여건이 좋습니다.

* 해당 물건은 6층으로, 아파트에서 선호되는 층수에 해당합니다.

* 최근 동일 면적의 매매 사례가 존재하여 시세 파악 및 투자 가치 판단에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 84,000,000원

* 최근 동일 면적(84.89㎡) 매매가: 70,000,000원 (2026년 6월 16일, 11층)

* 최근 소형 면적(60.52㎡) 매매가: 58,000,000원 ~ 43,000,000원 (2026년 5월~6월, 7층~12층)

최근 동일 면적(84.89㎡)의 매매 사례가 7,000만 원이었고, 해당 물건의 감정가는 8,400만 원입니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지의 시세와 감정가를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황, 향후 시장 변동성, 그리고 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. (상기 금액은 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.