나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20678 [1] 전북특별자치도 군산시 월명동 19-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 군산시 월명동 소재 ""군산여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노선을 따라 상가 및 업무시설 등이 소재하는 군산시 구도심 노선상가지대입니다.

교통상황

군산시 구도심 간선도로변에 위치하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 유사한 형상의 토지로, 상업업무용시설(노인복지 관련시설) 용지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건토지 남동측으로 로폭 약25m의 도로에 접하고 있어 본건까지 차량접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)는 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조스래브 및 철골트러스트위 스레트지붕 5층건으로
- 외벽: 석재 및 적벽돌 붙임 마감,
- 내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감,
- 창호: 새시창입니다.

이용상태

기호2)의 주용도는 제2종근린생활시설 및 노유자시설로
1~4층: 노인복지시설, 5층: 사무실 및 숙소로 이용중입니다.

설비내역

기호2)에는 위생시설, 난방시설, 소방시설 및 승강기시설 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물 성격의 제시외건물ㄱ~ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

건물기호2)의 5층이 공부상 스레트지붕이나 현황은 ""판넬지붕""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2 건물 5층이 공부상 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20678 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 월명동 19-6

용도: 제2종근린생활시설, 노유자시설 (전체 5층)

감정가: 1,512,788,400원

토지면적: 696.20㎡ (약 210.58평)

건물면적: 1480.27㎡ (약 447.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주동부신용협동조합 (등기부채권총액 1,591,788,795원 (토지), 1,841,788,795원 (건물) 등 다수 채권자 존재)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 (물탱크실, 복도/계단실 등)

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 건물 5층 지붕이 공부상 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 월명동 소재 "군산여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노선을 따라 상가 및 업무시설 등이 소재하는 군산시 구도심 노선상가지대입니다.

군산 원도심 지역에 속하며, 월명동 맛의거리(맛리단길)와 인접하여 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

* 교통상황

군산시 구도심 간선도로변에 위치하여 지역 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다. 본건 토지는 남동측으로 로폭 약 25m의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권 (을13)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리도 2020년 3월 25일 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권 (을16)입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

모든 가압류, 압류, 근저당권, 전세권 등이 말소 예정입니다.

* 임차인 현황

총 6명의 임차인이 파악되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 고세윤

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

* 김경화

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2021-08-05, 배당신고일자: 2025-05-12, 대항력: 없음.

* 김영윤

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

* 이미훈

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2020-12-02, 대항력: 없음. (건물 등기부상 을18 전세권설정 100,000,000원)

* 이재영

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-04, 확정일자: 2020-10-26, 대항력: 없음.

* 채은경

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-10-15, 대항력: 없음.

* 특이사항

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건은 군산시의 구도심 노선상가지대에 위치하며, "맛의거리 맛리단길"과 인접하여 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

주변에는 상가 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 업종 및 활용

건물의 주 용도는 제2종근린생활시설 및 노유자시설이며, 현재 1~4층은 노인복지시설, 5층은 사무실 및 숙소로 이용 중입니다.

상업지역에 위치하여 다양한 용도로의 전환 및 활용 가능성이 있습니다.

* 주변시설

군산여자고등학교가 인근에 위치하며, 상가 및 업무시설이 밀집한 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 군산 지역은 과거 폐기물 처리 관련 이슈가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

군산 구도심 간선도로변에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 남동측 25m 도로 접면으로 우수합니다.

* 교육

군산여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 시설과의 인접성을 알 수 있습니다.

* 편의시설

상가 및 업무시설 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이

건물 5층 지붕이 공부상 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕으로 차이가 있습니다. 이는 현장 확인 및 추후 보수 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 채권 총액

등기부채권 총액이 토지 15억 9천만원, 건물 18억 4천만원 수준으로 높으나, 이는 경매 절차에 따라 정리될 부분이며 매수인이 인수하는 사항은 아닙니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정되어 있으며, 이는 해당 채무의 담보로 다른 물건들도 함께 묶여 있음을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 군산시 구도심 일반상업지역에 위치한 근린생활시설 및 노유자시설로, 입지적 가치가 높습니다. 간선도로변에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 주변 상권 활성화 및 군산여자고등학교 인근으로 배후 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수할 권리가 없어 매우 깨끗합니다. 제시외 건물 포함 일괄매각이며, 건물 5층 지붕 현황과의 차이는 경매 전 현장 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 및 실사용 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 군산 구도심 일반상업지역 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 대로변 접면으로 우수한 접근성과 가시성 확보.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 자산 취득 가능.

* 노인복지시설 등 현재 용도 외 다양한 상업적 활용 가능성.

* 권리관계가 깨끗하여 안전한 투자 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,512,788,400원입니다.

입찰가는 시장 상황, 부동산 가치 평가, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 본 물건의 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

본 보고서에서는 인근 시세, 향후 시장 전망, 예상 명도 비용 등을 고려한 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.