나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20630 [1] 전북특별자치도 군산시 경암동 677-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 경암동 소재 ""대명아파트"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택이 주를 이루는 정비된 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 소형 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2)-정방형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""주거용 건물부지""로 이용중임.

인접 도로상태

2)-북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) - 연와조 슬래브지붕 단층으로서,
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 돌붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

2) - 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

1) - 주택으로 이용중임.
1-1) - 화장실로 이용중임.

설비내역

1) - 대상물건에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 보일러에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

1-2) - 대상물건에 기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조(기호㉠,㉡) 바람.

공부와의 차이

공부상 1-1)의 용도는 ""광""이나 현황 ""화장실""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 재매각임
2. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
3. 목록 1. 부속건물(시멘트블록조 슬래브지붕단층광 3.3㎡)은 공부상 용도는 '"광" 이나 현황은 "화장실"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20630 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 경암동 677-18

용도: 단독주택

감정가: 1억 20,630,600원

토지면적: 163.90㎡ (약 49.58평)

건물면적: 79.73㎡ (약 24.12평)

제시외 건물 면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 황OO

건물구조: 연와조 슬래브지붕 단층

사용승인일: 1981.11.04

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전북특별자치도 군산시 경암동 소재 "대명아파트" 북측 인근에 위치하며, 단독주택이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다.

교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임종선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-23

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 말소기준권리(을12, 근저당권, 2021-09-27)보다 선순위인 대항력 있는 임차인(임종선)이 존재하나, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 따라서 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주위환경: 본건은 단독주택이 주를 이루는 주거지역에 위치하고 있습니다.

상권 특성: 인근에 버스 승강장이 있어 기본적인 교통 접근성은 있으나, 대규모 상업 지역과는 거리가 있어 상업적 가치는 제한적일 것으로 판단됩니다.

주변 거래 정보 (연립/다세대 주택):

* 2026년 2월 13일: 3,300만원 (전용면적 58.06㎡, 토지면적 84.2㎡)

* 2026년 6월 20일: 2,600만원 (전용면적 49.14㎡, 토지면적 59.1㎡)

* 2026년 5월 28일: 2,000만원 (전용면적 65.1㎡, 토지면적 84.9㎡)

참고: 상기 거래 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주택가 인근으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 소규모 상점 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 인근 버스 승강장을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 단독주택 밀집 지역입니다.

주변 혐오시설: 현재 확인된 바로는 특이사항 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임종선은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (주의 요망)

* 재매각 물건: 해당 물건은 재매각으로, 명확한 재매각 사유를 확인해야 합니다.

* 노후 건물: 건물 준공 연도가 1981년으로 노후되어 있어, 수리 또는 신축에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 제시외 건물(목록 1. 부속건물)의 공부상 용도는 "광"이나 현황은 "화장실"로 사용되고 있어, 일괄매각 대상에 포함되므로 철거 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 경암동에 위치한 단독주택으로, 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 단독주택 밀집 지역에 소재하며 기본적인 교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 노후된 건물 상태, 공부와의 차이가 있는 제시외 건물, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요한 부분입니다. 재매각 사유 및 임차인과의 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 낙찰률이 낮을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 활용: 163.90㎡의 토지 면적은 단독주택 부지로 적절하며, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주거 지역 입지: 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,630,600원

제공된 연립/다세대 주택의 거래 정보를 바탕으로 볼 때, 본건 단독주택의 시세는 직접적으로 산정하기 어렵습니다.

다만, 본 물건은 노후된 건물, 제시외 건물 존재, 재매각 물건이라는 점 등을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근 시, 감정가의 70%~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원 (현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.