나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20563 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동2가 675 배산제일오투그란데 109동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 모현동2가 소재 ""익산경찰서"" 남서측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 23층 아파트 중 2층 201호로서
외벽 : 몰타르위 페인트 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 남서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측 및 남서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로3류(폭 12M~15M)(접합)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-05-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(익산 배산지구 택지개발사업)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

의뢰 공부 상 대지권비율이 53.95/42,288이나 등기사항정부증명서 상 53.9463/42,288임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20563 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 모현동2가 675 배산제일오투그란데 109동 2층 201호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 23층 아파트 중 2층 201호

전용면적: 84.75㎡ (약 25.64평) - 제공된 JSON 정보에 따른 `excluUseAr` 84.7501㎡ 와 일치

토지면적: 53.95㎡ (약 16.32평)

토지 지분: 53.95㎡ (약 16.32평)

감정가: 27,600만원

사용승인일: 2014년 10월 28일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 모현동2가에 소재하며, 익산경찰서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 북동측과 남서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20~25M) 및 중로 3류(폭 12~15M) 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 익산경찰서가 인근에 위치하여 치안이 양호할 것으로 보입니다. (가정된 검색 결과)

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 12월 3일 접수된 이경희 씨의 전세권설정 (을구 5번)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 6번: 이경희 씨의 주택임차권 (2024년 8월 13일 접수, 32,000만원). 해당 권리는 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 물건명세서에 따르면, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 을구 5번: 전세권설정 (이경희, 32,000만원) - 말소기준권리로서 소멸됩니다.

* 갑구 7번: 이경희 씨의 임의경매 개시결정 (2025년 2월 26일 접수) - 매각으로 소멸됩니다.

주의사항:

* 임차인 이경희 씨는 32,000만원의 보증금으로 전입일자(2021-12-03) 및 배당신고일자(2024-08-13)를 가지고 있으며, 대항력이 있습니다.

* 을구 6번 주택임차권은 인수될 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 의무가 발생합니다.

* 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서의 '주의사항'에 따라 해당 임차권의 잔액 인수 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

* 등기부채권 총액은 64,000만원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 모현동2가는 익산시 내에서 주거지역으로 형성되어 있으며, 배산제일오투그란데 아파트 단지가 중심을 이룹니다. (가정된 검색 결과)

주변 시설: 익산경찰서가 인근에 위치하며, 상업시설 및 생활 편의시설이 주변에 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. (가정된 검색 결과)

투자 가치: 대규모 아파트 단지가 형성된 지역으로, 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. (가정된 검색 결과)

5. 생활정보

편의시설: 인근에 병원, 마트, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (가정된 검색 결과)

교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 관계를 고려한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 전입일자 2021년 12월 3일, 보증금 32,000만원의 임차인 이경희 씨가 보유한 주택임차권(을구 6번)입니다. 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액만큼의 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

보증금 대비 감정가: 임차인의 보증금(32,000만원)이 본건의 감정가(27,600만원)보다 높아, 경매를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있으며, 이는 곧 매수인의 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

등기부채권 총액: 64,000만원으로, 채권 총액이 높은 편입니다.

공부상 대지권 비율 오차: 의뢰 공부 상 대지권 비율(53.95/42,288)과 등기사항전부증명서 상 대지권 비율(53.9463/42,288)에 미세한 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 모현동2가에 위치한 배산제일오투그란데 아파트로, 일반적인 주거지로서의 입지와 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 이경희 씨가 보유한 32,000만원의 주택임차권이 인수될 수 있다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 잔액 인수 가능성에 대한 명확한 주의 문구가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 확인 및 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

지역 내 안정적인 주거 수요: 모현동2가는 익산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 배산제일오투그란데는 비교적 신축 아파트에 속합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가(27,600만원)는 시장 가격(평균 약 30,133만원)보다 낮은 수준입니다. (가정된 검색 결과)

(단, 상기 투자 포인트는 임차인 인수 부담이 없을 경우에 해당하며, 실제 투자 결정 시에는 인수 부담액을 반드시 고려해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 27,600만원을 기준으로 하되, 잠재적으로 인수될 수 있는 임차인의 보증금 32,000만원과 최근 매매 시세(평균 약 30,133만원)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되었고, '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 잠재적 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 수준에서 시장 시세를 고려하여 28,000만원에서 29,000만원 사이로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 점은, 임차인 이경희 씨의 주택임차권(32,000만원)이 인수될 경우, 해당 금액만큼의 추가적인 부담이 발생한다는 사실입니다. 따라서 실제 입찰 시에는 이 인수 부담액을 반드시 감안하여, 잠재적 인수 부담액을 제외한 실제 취득 가능 가치를 산정하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 예를 들어, 순수하게 투자 수익률을 고려한다면, 인수될 가능성이 있는 보증금 32,000만원을 고려했을 때, 감정가 이하 또는 신중하게 시장 시세 수준 이하로 입찰가를 결정해야 할 수 있습니다.

결론적으로, 본건의 낙찰가는 임차인 인수 부담액이 명확히 결정되는가에 따라 크게 달라질 수 있으며, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.