나이스옥션 법원경매 군산 2025타경307 [1] 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 104동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 ""군산금강중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 황룡로, 용둔길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제3층 제303호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
천장: 벽지 등 마감,
바닥: 강화마루 및 타일 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스
보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 개설되어 있는 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-09-16), 소로2류(폭 8m~10m)
(2022-09-16)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(686)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(세움아이 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 군산지원 2025타경307 (1)

1.2. 소재지: 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 104동 3층303호

1.3. 물건종별: 아파트

1.4. 감정가: 290,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 64.31㎡ (약 19.46평)

1.5. 2.건물면적: 130.82㎡ (약 39.57평) (현황 기준)

이는 공급면적으로 추정되며, 전용면적은 약 84.67㎡ ~ 113.52㎡ (약 25.61평 ~ 34.34평) 범위에서 확인됩니다.

1.6. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOOO

1.9. 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경: 본건은 전라북도 군산시 미룡동에 위치하며, 군산금강중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 황룡로와 용둔길 등 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로상태: 본건 건물은 북측과 서측으로 개설된 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(상대보호구역 포함)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.5. 주변 시설: 인근에 군산금강중학교가 위치하며, 주거 밀집 지역 특성상 다양한 근린생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. Google 검색 결과, 해당 주소 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2011년 12월 13일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(채권최고액 80,334,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-04-12

대항력: 있음

비고: 임대 관계는 미상이며, 대항력은 있으나 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약: 집합건물 등기부상 다수의 근저당권 및 가압류 채권이 설정되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다. 총 채권액은 약 17억원 이상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본 아파트 단지는 군산시 미룡동의 주거 지역에 위치하며, 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향:

2026년 6월 12일: 113.52㎡ (약 34.34평) 전용면적, 11층, 24,700만원 거래

2026년 6월 4일: 113.52㎡ (약 34.34평) 전용면적, 7층, 24,700만원 거래

2026년 6월 3일: 84.67㎡ (약 25.61평) 전용면적, 6층, 21,600만원 거래

최근 동일 단지 내 유사 평형(전용면적 약 34.34평)의 실거래가는 24,700만원 수준으로 확인됩니다. 본건은 공급면적 기준 약 39.57평으로, 최근 실거래가 대비 가격 상승 여력이 있을 수 있으나, 층수 및 정확한 전용면적 차이에 따른 가치 변동을 고려해야 합니다. (참고: 검색 결과에서도 2026년 5월~6월 유사 평형 실거래가 정보가 확인됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보:

아파트명: 금광베네스타

주소: 전북특별자치도 군산시 미룡동 71

입주년도: 2008년 12월 30일

총 동수: 8개동

총 세대수: 950세대

최고 층수: 20층

주차: 총 1618대 (건축물대장 기준)

5.2. 건물 구조 및 설비: 본 아파트는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인: 임차인 박주영 씨는 2010년 4월 12일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이며 추가 정보가 부족하여 명확한 권리관계를 파악하는 데 주의가 필요합니다. 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 29,000만원이나, 최근 거래된 유사 평형(전용면적 약 34.34평)의 실거래가는 24,700만원 수준입니다. 약 4,300만원의 감정가와 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 시 이 격차를 신중하게 고려해야 합니다. (2023년도 실거래가 중 130.82㎡ 면적이 3억원을 상회하는 경우도 확인되나, 최근 2026년 5월~6월 실거래가 동향을 우선 반영하였습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 미룡동에 위치한 금광베네스타 아파트로서, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 주차 공간이 넉넉한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이는 주의 깊게 살펴봐야 할 주요 리스크 요소입니다. 잠재적인 명도 이슈와 시세 대비 높은 감정가를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 입지: 주거 밀집 지역으로 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

8.2. 단지 규모: 950세대의 대단지로 관리비 절감 및 커뮤니티 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

8.3. 시세 회복 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로, 향후 시세 상승 시 가격 회복을 통한 투자 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가(24,700만원)와 감정가(29,000만원) 및 물건의 특징(층수, 면적, 임차인 이슈)을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 실질적인 부담액은 최소화됩니다.

최근 실거래가(113.52㎡ 기준 24,700만원)를 바탕으로 본건 면적(130.82㎡) 및 층수(3층)를 감안할 때, 보수적인 접근으로는 25,000만원 ~ 27,000만원 수준을 고려할 수 있습니다.

감정가(29,000만원)를 기준으로 할 경우, 시세와의 격차를 감안하여 105% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 27,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.