나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20577 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 84 우미아파트 102동 7층711호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별지치도 익산시 어양동 소재 ""부천초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 공동주택 『우미아파트 102동 7층 711호』로서, 주위는 아파트단지가 밀집하여 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건 단지로의 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건도 무난
합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층중 7층 711호로
외벽: 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지와 등고평탄하며 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20577 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 84 우미아파트 102동 7층 711호

* 용도: 아파트

* 감정가: 78,400,000원

* 토지면적: 30.96㎡ (약 9.36평)

* 토지 지분: 30.957㎡

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 60㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도 익산시 어양동에 소재하는 "부천초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지가 밀집되어 있는 주거지대입니다.

* 교통: 본건 단지로 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 서측으로 개설된 진출입로를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.02.13) 입니다.

* 선순위 권리: 을구 7번, 이선주 임차인의 주택임차권 (접수일 2024.01.30)이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-16

* 확정일자: 2018-12-17

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 비고: 물건명세서에 따르면, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(강제경매)보다 후순위인 갑3(압류), 갑4(압류), 갑5(압류), 갑6(압류) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (단, 임차인 이 의 보증금 80,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.)

* 등기부채권 총액: 80,000,000원 (경매개시결정 채권액 기준)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지가 밀집된 주거지역에 위치하며, 인근에 부천초등학교가 소재하여 기본적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지 특성상 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 어양우미

* 주소: 전북특별자치도 익산시 어양동 84 (무왕로22길 43)

* 사용승인일: 1996년 11월 15일

* 건축물 정보: 1996년 준공, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 7층입니다.

* 단지 규모: 총 3개동, 497세대 (단지 전체). 본건 102동은 166세대입니다.

* 전용면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 주차: 단지 내 총 319대 주차 가능합니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 인근 교육시설: 부천초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 의 보증금 80,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액은 감정가와 유사하거나 높으므로, 낙찰자가 인수할 확률이 높으며 이는 상당한 재정적 부담이 됩니다.

* 건축 노후화: 1996년 준공으로 약 30년 경과한 아파트이므로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 절대보호구역, 상대보호구역에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 제공된 정보만으로는 공동담보 물건의 구체적인 상황 파악이 어려워, 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 익산시 어양동에 위치한 우미아파트 102동 7층 711호 경매 물건으로, 감정가는 78,400,000원입니다. 전용면적 60㎡(약 18평)의 아파트로, 아파트 밀집 지역에 위치하며 학교가 인접해 있어 기본적인 주거 가치는 갖추고 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 가 보증금 80,000,000원을 가지고 있으며, 이 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 투자 수익성을 크게 저해할 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 아파트 단지 밀집 지역에 자리 잡고 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구의 선호도가 있을 수 있습니다.

* (주의) 인수되는 보증금 문제를 고려한 투자: 만약 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수하더라도, 시장 가격 대비 총 부담액을 고려하여 매우 저렴하게 취득할 수 있는 경우에만 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 최근 실거래가: 2026년 5월~6월 기준, 60㎡ 아파트가 6,400만원 ~ 8,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가: 78,400,000원

* 핵심 고려사항: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 80,000,000원 인수 여부

* 현재 시장 가격(6,400만원~8,000만원)을 고려할 때, 대항력 있는 임차인에게 80,000,000원을 지급해야 하는 상황은 투자 수익성을 심각하게 제한합니다. 매수인이 인수해야 할 총 부담액은 (입찰가 + 80,000,000원)이 됩니다.

* 따라서, 본건의 경우, 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정했을 때, 총 부담액이 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 보수적으로 접근하여 10,000,000원 ~ 30,000,000원 사이의 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 임차 보증금 80,000,000원을 별도로 부담해야 함을 전제로 한 제안입니다.

* 주의: 위 예상 입찰가는 임차 보증금 인수 부담을 고려한 '입찰가'이며, 실제 총 지출액은 '입찰가 + 80,000,000원'이 될 것입니다. 이는 시장가치(약 7,000만원 ~ 7,500만원)를 초과할 가능성이 높으므로, 면밀한 권리분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.