나이스옥션 법원경매 군산 2025타경264 [1] 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 5 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경264 [1] 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 5 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2025타경264 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 5 | 감정가: 1,211,246,770원 | 최저가: 842,562,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 군산지원 2025타경264 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 5번지 일대입니다. 용도는 근린생활시설 및 위락시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 1,211,246,770원입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 토지 면적은 총 627.00㎡ (약 189.61평)이며, 건물 면적은 총 1,099.66㎡ (약 332.65평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 경매 진행 정보 및 권리 분석

2.1. 경매 진행 정보

소유자와 채무자가 안OO로 동일하며, 채권자는 고OOOOOOOOO입니다. 이는 채무자가 소유한 부동산에 대해 채권자가 임의경매를 신청한 사건입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 가장 중요한 권리분석 상의 특이사항은 두 가지입니다. 첫째, 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있습니다. 둘째, 감정평가일 현재 토지 일부에 '타인점유' 부분이 존재합니다.

주의사항에 따르면 1회 최저매각가격은 이러한 타인점유로 인해 토지 소유권이 제한받는 금액을 반영하여 산정되었습니다. 따라서 매수인은 잔금 납부 후 현황 도로 부분과 타인점유 부분을 해소하기 위한 법적 조치(명도 또는 지료 청구 등)를 고려해야 합니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

본 물건은 전북특별자치도 군산시 중앙로2가 소재 '군산중앙초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 무난합니다. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로는 북동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남서측으로 약 4m 노폭의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 상권 분석 및 건물 이용 현황

본 물건의 토지이용계획상 용도지역은 '일반상업지역'입니다. 이는 상업 활동의 중심지로서 높은 용적률과 건폐율을 기대할 수 있는 핵심적인 입지임을 의미합니다.

현황은 "상업용 부동산"으로 이용 중이며, 건물 자체는 근린생활시설 및 위락시설로 이용되고 있어 비교적 활발한 상업시설이 입점할 수 있는 조건입니다.

4. 리스크 및 주의 사항

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '타인점유' 및 '현황 도로'입니다. 매각대상은 일괄매각이나, 타인점유로 인해 토지 소유권 행사가 제한되는 부분을 매수인이 해결해야 하는 과제가 있습니다. 현황 도로는 사도(私道) 개설 여부 및 해당 도로를 통해 인접 필지들이 통행하는지 여부에 따라 소유권 행사 제약이 발생할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 '방화지구'와 '상대보호구역(군산중앙초등학교)'에 포함되어 있어, 건축 및 영업 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 상대보호구역은 위락시설로 이용 중인 건물 이용에 향후 영향을 미칠 수 있는지 법규 검토가 필요합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설 검토

본 건은 초등학교 인근에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성은 좋을 것으로 판단됩니다. 다만, 지도 서비스 등을 통한 주변 검색 및 임장 시 인근에 학교보건법상 문제가 될 수 있는 혐오시설이나 기피 시설의 유무를 반드시 확인해야 합니다. 현재 보고서 정보만으로는 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 일반상업지역에 위치한 대규모 근린생활시설 및 위락시설로, 건물의 규모(332.65평)와 토지의 면적(189.61평)을 고려할 때 투자가치가 높은 핵심 상업용 부동산입니다. 토지 이용계획상 상업지역의 장점을 최대한 살릴 수 있습니다.

다만, '타인점유' 및 '현황 도로'라는 명확한 권리상의 리스크를 안고 있으므로, 해당 리스크 해결 방안(소송, 협상)과 비용을 철저히 계산하여 입찰가에 반영해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 군산 시내 중심 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수요와 높은 지가 상승률을 기대할 수 있습니다.

규모의 경제: 300평대 이상의 대규모 건물 면적으로 다양한 업종의 입점이 가능하며, 임대 수익 극대화에 유리합니다.

명도 및 도로 문제 해결 시 수익 극대화: 현재 최저 매각가격은 소유권 제한을 반영한 금액이므로, 매수인이 전문적인 법률 자문을 통해 타인 점유 및 도로 문제를 원만히 해결할 경우, 감정가 대비 훨씬 높은 시세 차익을 거둘 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매5계