나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20534 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 695 어양주공6단지 602동 1층104호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20534 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 695 어양주공6단지 602동 1층104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2025타경20534 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 무왕로19길 11, 602동 1층104호 (어양동,어양주공6단지) | 감정가: 93,200,000원 | 최저가: 65,240,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 투자 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 군산지원 2025타경20534 (1)이며, 전북특별자치도 익산시 어양동 695 어양주공6단지 602동 1층104호를 대상으로 하는 부동산강제경매 물건입니다.

용도는 아파트이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 93,200,000원으로, 비교적 소액으로 익산 지역의 주거용 부동산을 취득할 기회입니다.

1.2. 물건 상세 및 면적

본건은 어양주공6단지 아파트의 15층 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트 벽식조 구조로 2000년 03월 27일 사용승인된 복도식 아파트입니다.

전용면적 49.85㎡(약 15.08평), 대지권 면적 34.98㎡(약 10.58평)의 소형 아파트로, 일반적으로 분양면적 약 66㎡ (약 20평형대)로 추정됩니다.

내부 이용상태는 아파트이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방설비, 소화전 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동의 주요 주거지대에 위치하며, 주변은 공동주택(아파트) 중심으로 형성된 안정적인 주거환경입니다.

특히, 익산어양초등학교 남측 인근에 소재하여 초등학생 자녀를 둔 세대에게 선호도가 높은 ‘학세권’을 형성하고 있습니다.

교통 여건은 주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있고 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다.

단지는 동측 및 북측으로 폭 약 15m, 12m의 도로를 통해 진출입하며, 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 형상으로 현황 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

어양동은 익산시 내에서 인구밀도가 높은 주요 행정동 중 하나로, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

인근에는 익산어양초등학교 외에도 익산어양중학교, 익산초등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

또한, 지역 주민들의 건강과 휴식을 책임지는 중앙체육공원과 어양공원, 익산 예술의 전당 등 문화 및 체육 시설이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 권리 분석

3.1. 깔끔한 명도 예상

본 경매는 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요한 권리 특이사항은 '대항력 있는 주택임차권등기(2023.11.20.)'가 경료되어 있다는 점입니다.

*주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하는 리스크가 있으나, 본건은 채권자 겸 주택임차권자의 승계인인 서울보증보험 주식회사에서 '배당금만 수령하고, 잔여 보증금에 대하여 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하겠다'는 확약서(2025. 9. 3.자)를 제출하였습니다.*

따라서, 낙찰자가 예상치 못한 금액을 인수할 가능성이 현저히 낮아졌으며, 명도(인도) 과정에서의 리스크가 크게 해소될 것으로 예상됩니다. 다만, 확약서 내용대로 이행되는지 여부는 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 유의 사항 점검

권리적 리스크는 채권자 확약서 제출로 인해 크게 감소하였으나, 확약서의 내용은 최종적으로 법원에서 확인되어야 합니다.

물건 자체의 리스크로는 본건이 1층에 위치하여 일조권, 사생활 보호, 외부 소음 등에 대한 민감도를 고려해야 합니다. 특히 난방방식이 개별난방인 복도식 아파트로, 관리비 수준 및 노후도에 따른 개별 수선 충당 부담 등을 고려해야 합니다.

주변에 혐오시설 관련하여 특별히 주목할 만한 내용은 검색되지 않았으며, 주거지로서의 기능에 충실한 지역으로 판단됩니다.

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 향후 주변 개발에 일부 제한이 있을 수 있으나, 기존 주거지로서의 이용에는 큰 문제가 없습니다.

4.2. 종합 분석 및 제언

어양주공6단지는 2000년 사용 승인된 아파트로, 익산시 내에서 연식이 있는 주공아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링 가능성에 대한 장기적인 투자 관점도 고려해 볼 수 있습니다.

주변 학군 및 공원 등 생활 인프라가 우수하며, 소형 면적으로 환금성이 높을 것으로 예상됩니다.

무엇보다 가장 큰 리스크였던 '대항력 있는 임차권 등기' 문제가 채권자의 확약서 제출로 인해 해결 국면에 접어들어 명도 부담이 크게 줄었습니다.

5. 투자 포인트

5.1. 매수 적정성 판단

1. 권리 관계: 대항력 있는 임차인 리스크가 확약서 제출로 인해 해소되어, 소액 투자자도 비교적 안전하게 접근 가능합니다. (확약서 내용 최종 확인 필수)

2. 입지 조건: '익산어양초등학교'를 품은 학세권 입지와 주변 중앙체육공원 등의 생활 편의시설이 우수하여 실수요가 꾸준한 지역입니다.

3. 소액 투자: 감정가 93,200,000원으로 소액 아파트 투자를 원하는 분들에게 적합하며, 익산 구도심 아파트 시장 내에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

법원 정보

군산지원 경매5계