나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20567 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ""보건소사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 노변을 따라 근린
생활시설, 상가, 음식점, 판매시설 등이 혼재하는 노변 상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

일련번호1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 제2층 203호로서,
외 벽 : 외장석재 및 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 수성페인팅 등 마감,
바 닥 : 데코타일 등 마감,
창 호 : 강화유리 및 섀시창 임.

이용상태

일련번호1) 근린생활시설(공실)임.

설비내역

공용 위생, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 스프링클러 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지의 토지로서 ""상가건물부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

107-8번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-04-02)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<교육환경 보호에 관한법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20567 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 2층203호 (신주소: 전북특별자치도 군산시 하나운로 38)

용도: 근린생활시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도)

건물규모: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 제2층 203호

토지면적: 67.02㎡ (약 20.28평)

건물면적: 210.24㎡ (약 63.62평)

감정가: 519,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 위치하며, "보건소사거리" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 노변을 따라 근린생활시설, 상가, 음식점, 판매시설 등이 혼재된 상가지대입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며, 소로1류, 중로1류에 해당하고 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2005년 4월 7일 접수된 한화투자증권의 근저당권(채권액 288,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 곽재영: 보증금 20,000,000원, 차임 1,400,000원, 사업자등록일 2018년 6월 15일, 대항력 없음.

* 문지영: 보증금 30,000,000원, 차임 3,200,000원, 사업자등록일 2003년 2월 19일, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원 (문지영 임차인의 경우 대항력이 있으나, 명시된 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 명도 시 추가 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.)

기타 권리: 소유권이전 신탁 등기 말소 내역이 확인되며, 채권자 한화투자증권에 의한 임의경매 개시 결정 등기(2025타경20567)가 있습니다.

등기부채권 총액: 288,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 채권액 기준)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 나운동은 군산시의 주요 상업 지역 중 하나로, 보건소사거리 인근은 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 곳입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 판매시설, 음식점 등이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 제1종근린생활시설 외 판매시설, 교육연구시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 업종 전환 시 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

교육: 인근에 교육환경보호구역이 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근이 용이할 수 있습니다.

주변 시설: 현재까지 파악된 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 문지영 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금을 전액 회수한다는 전제하에 명시된 것일 수 있으며, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 임대차 계약서 원본 및 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

공실: 현재 이용상태가 "공실"로 명시되어 있어, 명도 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있으며, 임차인 확보까지 공실 기간 동안의 운영 비용이 발생할 수 있습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 채권액 총액이 높거나 타 경매 물건의 낙찰 결과 및 채무 관계가 본 물건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

군산시 나운동의 핵심 상권에 위치한 나운프라자 2층 203호는 우수한 입지 조건과 다양한 활용 가능성을 지닌 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금 관련 명확하지 않은 부분은 본 물건의 주요 리스크 요소로, 면밀한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

공실 상태이므로 명도 완료 후 임대차 계획을 신중하게 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

핵심 상권 입지: 군산시 나운동의 보건소사거리 인근으로, 안정적인 유동인구 및 잠재적 배후수요 확보가 가능합니다.

다목적 활용 가능성: 근린생활시설 외 판매시설, 교육연구시설, 운동시설 등 다양한 업종으로 활용하여 임대 수익 극대화를 꾀할 수 있습니다.

향후 상권 발전 가능성: 지역 개발 계획 및 상권 변화 추이를 고려하여 장기적인 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 519,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

- 대항력 있는 임차인 문지영 씨의 보증금 30,000,000원에 대한 명도 비용 및 배당 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 고려하더라도, 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차에 소요될 수 있는 비용을 예상해야 합니다.

- 명도 완료 후 예상되는 공실 기간 동안의 금융 비용 및 관리비 등을 반영해야 합니다.

- 주변 상권의 실제 임대 시세 및 거래 동향을 조사하여 적정 임대 수익률을 산출하고, 이를 바탕으로 입찰가를 조정해야 합니다.

- 공동담보 물건의 특성을 고려하여, 타 물건의 진행 상황이 본 물건의 낙찰가에 미칠 영향도 검토해야 합니다.

위 고려사항들을 종합하여, 본 물건의 투자가치를 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.