나이스옥션 법원경매 군산 2025타경226 [1] 전북특별자치도 익산시 왕궁면 구덕리 17-7 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경226 [1] 전북특별자치도 익산시 왕궁면 구덕리 17-7 전 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2025타경226 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 왕궁면 구덕리 17-7 | 감정가: 21,248,000원 | 최저가: 10,393,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (익산시 왕궁면 구덕리 전)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 군산지원 2025타경226 (1)입니다.

소재지는 전북특별자치도 익산시 왕궁면 구덕리 17-7에 위치하며, 토지 면적은 512.00㎡ (약 154.89평)입니다. 용도는 공부상 '전(田)'이나 현황은 '묘지'로 이용 중인 토지 매각 건입니다.

감정가는 21,248,000원이며, 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자는 최OO, 채권자는 장OO입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본 물건은 익산시 왕궁면 구덕리 '앵금저수지' 동측 근거리에 위치하며, 농경지와 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 대중교통시설이 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준이나, 차량 접근은 가능합니다.

인접 도로 및 형태

본 물건은 **맹지** 상태로 인접지를 통해서만 출입이 가능합니다. 형태는 사다리 완경사이며, 현재 **묘지**로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 주변 시설 (혐오시설 포함)

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역(모든 축종제한) 및 영농여건불리농지에 해당합니다.

특히, 왕궁면 일대는 과거 **왕궁축산단지**의 악취 및 수질 오염 문제로 인해 '왕궁 정착농원 환경개선 종합대책'에 따라 축사 매입 및 **생태복원 사업**이 진행 중인 지역입니다. 다만, 인근 온수리 일원에 **가축분뇨 공공처리시설**이 2027년까지 운영될 예정이므로, 해당 지역은 장기적인 환경 개선 기대와 단기적인 악취 및 환경 민원 가능성이 공존합니다.

2. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항 중심)

2.1. 등기부상 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 등기부상 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(선순위 임차권 등)는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 제시된 정보만으로는 단순한 강제경매 진행 건으로 판단됩니다.

2.2. 매각 물건 특이사항 및 법적 리스크

농지취득자격증명 (농취증) 필요

본 물건은 공부상 지목이 '전'인 농지이므로, 매각허가결정 시점까지 **농지취득자격증명(농취증)**을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

토지 현황 변경 및 원상회복 명령 리스크

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '묘지'로 이용 중인 상태입니다. 이로 인해 농지전용허가를 받지 않고 토지 현황이 변경된 경우로 간주되어 익산시로부터 **원상회복 명령**이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 매수인이 해결해야 할 추가적인 비용 및 행정 리스크입니다.

분묘기지권 및 분묘 처리 리스크

본건 지상에는 **연고자 미상의 분묘 4기**가 소재하며, 이는 **최저매각가격에 영향을 미친 제한가격**임을 명시하고 있습니다. 매수인이 토지를 온전히 사용하기 위해서는 분묘의 연고자를 찾아 협의를 통해 이장하거나, 연고자를 알 수 없는 경우 법원에 **분묘개장 허가**를 받아 이장해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생합니다. 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 큰 제약이 있을 수 있습니다.

3. 잠재적 리스크 및 해결 방안

3.1. 잠재적 리스크 요약

1) **법적 리스크:** 농취증 미제출에 따른 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성.

2) **물리적 리스크:** **맹지** 상태로 인한 건축 및 개발 제한, 인접지 사용 협의 필요.

3) **권리적 리스크:** **분묘 4기**에 대한 처리 비용 및 분묘기지권 성립 가능성.

4) **환경적 리스크:** 왕궁 축산 환경 문제 해결 과정에 있는 지역 특성상, 단기적으로 **악취 민원 및 환경 문제** 잔존 가능성.

3.2. 해결 방안

농취증 발급 가능성 확인: 현황이 '묘지'이므로 농취증 발급이 거부될 가능성이 높습니다. 따라서 **'농지전용허가'를 조건으로 하는 '매수자금납부조건부' 농취증 발급**을 시청에 사전에 문의하여 가능성을 확인해야 합니다.

맹지 해소: 인접 토지 소유자와 **토지 사용 승낙** 또는 **일부 매입**을 통해 건축 가능한 도로를 확보하는 것이 선행되어야 합니다.

분묘 처리: 감정가에 분묘가 반영된 만큼, 낙찰 이후 **분묘 개장(이장) 비용 및 시간**을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 농지(현황 묘지)이나, **맹지, 분묘 4기, 농취증 리스크, 원상회복 명령 가능성** 등 일반적인 경매 물건 대비 리스크가 매우 높습니다.

특히, 농취증 발급과 맹지 해소, 분묘 이장이라는 3대 난제를 동시에 해결해야 하므로, 실수요자보다는 **농지 및 토목공사에 전문적인 경험과 자본력을 갖춘 투자자**에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

장기적 관점의 환경 개선 기대

왕궁 축산단지 환경 개선 사업(생태복원)이 진행 중인 지역으로, 장기적으로는 주거 환경 개선 및 토지 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

계획관리지역의 활용 가능성

용도지역이 계획관리지역이므로, 농지 및 묘지 관련 리스크를 해소할 경우 개발 행위(예: 전원주택, 창고 등)에 대한 법적 규제가 상대적으로 덜하여 활용도가 높습니다.

분묘 및 맹지 반영된 낮은 감정가

분묘 소재로 인해 감정가가 제한받았으므로, 리스크를 감수하고 처리할 능력이 있는 투자자에게는 **저가 매수의 기회**가 될 수 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매5계