나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20576 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 153-12 나운1차서호아파트 103동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ""서해초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 자유롭고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 13층 1304호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소화설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북서측으로 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20 미터, 북측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 5 미터의 포장도로에 접하고, 남서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 주로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

<153-12>
도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35M~40M)(2)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합)이고 가축사육제한구역(2021-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20576 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 153-12 나운1차서호아파트 103동 13층1304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 129,000,000원

* 토지 지분: 46.07㎡ (약 13.93평)

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "서해초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

본 아파트단지까지 차량 출입은 자유로우며, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태:

남서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 주로 출입합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35M~40M), 소로3류(폭 8M 미만), 중로1류(폭 20M~25M)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구(택지개발지구), 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 대항력있는 임차인:

* 홍성화 (보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-11-26)

* 말소기준권리:

압류 (군산시, 2024-01-10)

* 권리관계 요약:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 7번 주택임차권(홍성화, 130,000,000원)은 말소 기준 권리보다 후순위이나 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계 (자료상):

0원

1.3. 상권분석

* 입지:

군산시 나운동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변 환경:

서해초등학교와 인접해 있으며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 발달해 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 상업시설:

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

나운1차 서호아파트, 1995년 6월 30일 사용승인. 총 15층 중 본 건은 13층으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의 및 부대시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설:

서해초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

홍성화 임차인의 보증금 130,000,000원이 '인수' 조건으로 등기되어 있어, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 이용계획:

다양한 용도지역, 지구 및 제한(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 복합적으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰진 지역에 위치한 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원이 '인수' 조건으로 등기된 점은 매수인이 인수해야 할 잠재적 채무 부담으로 작용할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 권리분석상으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수' 표시는 간과할 수 없는 중요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 군산시 나운동의 핵심 주거 지역으로, 주변 편의 및 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 미래 가치: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비: 최신 매매 사례를 바탕으로 현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.99㎡)의 매매 사례가 2026년 5월 7일 119,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 129,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 '인수'로 기재되어 있어 추가적인 부담 가능성을 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있음을 감안하더라도, 낙찰 후 예상되는 총 지출액을 보수적으로 산정해야 합니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약간 낮은 수준으로, 임차인 관련 위험을 일부 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.