나이스옥션 법원경매 군산 2025타경189 [1] 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 102동 4층406호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경189 [1] 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 102동 4층406호 아파트 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2025타경189 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 용둔길 12, 102동 4층406호 (미룡동,금광베네스타) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 200,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경189 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 102동 4층406호

용도: 아파트

감정가: 286,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 군OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 64.31㎡ (약 19.45평)

건물면적 (전용면적): 130.82㎡ (약 39.57평)

분양면적: 전용면적 130.82㎡는 통상 50평형대 내외로 추정되는 대형 아파트 면적에 해당합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 '군산용문초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 초등학교 인근의 입지는 교육 환경이 우수하여 실수요층에게 선호도가 높습니다.

2.2. 교통 및 주거 환경

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근으로 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 및 자차 접근성이 보통인 편입니다.

토지는 대체로 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 서측과 북측 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, '교육환경 보호구역(세움아이 유치원, 상대보호구역)'으로 지정되어 있어 주거 및 교육 환경이 안정적입니다.

설비내역으로는 기본적인 위생 설비, 급·배수 시설, 승강기 설비 및 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 제한상태

토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)으로 지정되어 주거 환경의 쾌적성이 보장됩니다.

주변 환경 조사 결과, 주거지역 및 교육시설 위주로 형성되어 있어 현재까지 보고된 인근의 대규모 혐오시설(폐기물, 봉안시설 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 및 권리 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 4층에 위치합니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 타일, 벽지 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다. 현재 '아파트'로 이용 중인 주거용 부동산입니다.

3.2. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일인(윤OO)인 상태에서 채권자(군OOOOOOO)가 신청한 '부동산 임의경매' 사건입니다.

임의경매는 통상 담보권(근저당 등) 실행에 의한 경매이므로, 등기부상의 대부분 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

*다만, 입찰 전 말소기준권리 및 배당요구 현황을 확인하여 인수될 수 있는 선순위 임차권 등의 권리관계를 반드시 재확인해야 합니다.*

3.3. 특이 및 주의사항

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현장 조사를 통해 점유자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

낙찰자는 잔금 납부 후 '명도' 책임을 가지므로, 점유 상황에 따른 명도 전략 및 비용 산출이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 여부: 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

대형 평형의 환금성: 지역 및 평형 특성상 소형 평형 대비 환금성이 다소 떨어질 수 있으므로, 지역 부동산 시장 흐름을 신중히 파악해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근의 우수한 교육 환경과 안정적인 주거 밀집 지역에 위치하여 실수요층의 선호도가 높습니다.

안정적인 물건 형태: 토지 및 건물이 일괄 매각되는 아파트 경매 물건으로 권리분석이 비교적 용이합니다.

감정가 기준: 2억 8천만 원대의 감정가를 기준으로 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 대비 저렴한 가격으로 취득이 가능할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

군산 미룡동 금광베네스타 아파트는 우수한 입지 조건을 갖춘 대형 면적의 주거용 부동산입니다. 권리관계는 임의경매의 특성상 단순할 가능성이 높으나, 임대차 관계의 불확실성을 해소하기 위한 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다. 실수요를 목적으로 하거나, 안정적인 주거지역 투자를 원하는 분들에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

군산지원 경매5계