나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20459 [1] 전북특별자치도 익산시 망성면 어량리 339-13 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20459 [1] 전북특별자치도 익산시 망성면 어량리 339-13 임야 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2025타경20459 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 망성면 어량리 339-13 | 감정가: 38,701,950원 | 최저가: 26,591,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 특성

사건번호: 군산지원 2025타경20459 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 망성면 어량리 339-13 (석곡마을 남동측 인근)

용도/현황: 임야 (공부상), 임야, 답, 묘지 (현황)

감정가: 38,701,950 원

토지면적: 7,134.00㎡ (약 2,157.92평) 중 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채무관계: 소유자 및 채무자 권OO, 채권자 농OOOOOOOO

매각대상: 토지 일부 지분 (정확한 지분율 미표기)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 가능, 연고자 미상의 분묘 8기 소재, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받은 가격임.

1.2. 입지조건

대상 부동산은 익산시 망성면 어량리 소재 석곡마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통은 소형 차량 및 농기계의 접근이 가능하며 근거리에 지방도가 통과하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

도로는 남서측 일부가 폭 약 2~3미터의 농로와 접하고 있으며, 토지의 형태는 부정형으로 서측은 북동측 하향, 중앙은 북측 및 동측 하향, 동측은 평탄한 다양한 경사를 이루고 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(모든축종제한500m) 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로 권리관계는 복잡하지 않으나, 매각대상이 '토지 일부 지분'이라는 점과 '공유자우선매수신고'가 가능하다는 점이 가장 큰 권리적 리스크입니다.

공유자가 매각기일에 우선매수신고를 할 경우 매수인이 될 수 없으며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. (미납 시 재행사 불가)

또한, 연고자 미상의 분묘 8기가 소재하여 법정지상권 또는 분묘기지권이 성립할 가능성이 높습니다. 이러한 분묘는 토지의 이용 가치를 크게 제한하며, 향후 분묘 이장을 위한 복잡한 협상 또는 소송이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

대상 부동산은 농경지 및 임야가 소재한 농촌 지역에 위치하므로, 상업 시설이나 편의시설 등의 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활정보 측면에서도, 근거리에 지방도가 있으나 기본적인 생활 편의 시설은 원거리에 위치할 것으로 판단됩니다. (제시된 정보만으로는 주변 시설 확인 불가)

1.5. 잠재적 리스크

1. 공유자우선매수신고: 입찰자가 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수신고로 인해 매수가 무효화될 수 있는 가장 큰 위험이 존재합니다.

2. 분묘기지권: 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 8기가 존재하며, 이는 향후 토지 이용을 위해 반드시 해결해야 할 문제입니다. 해당 분묘가 분묘기지권으로 인정될 경우, 토지 사용에 제약을 받거나 지료를 청구할 권리만 가질 수 있습니다.

3. 지분매각: 낙찰 후에는 다른 공유자와 협의를 통해 매입하거나, 공유물분할청구소송을 통해 토지를 분할해야 하는 추가적인 시간 및 비용이 발생합니다.

4. 토지이용의 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지라는 제한적인 용도지역으로 인해 건축 또는 개발 행위에 제약이 많습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 임야 (7,134.00㎡, 약 2,157.92평)의 '지분'을 매각하는 건입니다. 연고자 미상의 분묘 8기 존재로 인해 감정가가 제한적으로 책정된 상태이므로, 입찰가는 낮은 가격에서 시작될 가능성이 있습니다.

하지만, '공유자우선매수신고'와 '분묘기지권'이라는 2대 리스크가 매우 커서, 단순 시세차익을 기대하는 일반 투자자보다는 인근 토지 소유자 또는 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 분묘 소재로 인해 토지 가치가 낮게 평가되었으므로, 해당 리스크를 감안하고도 낮은 가격으로 넓은 면적의 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

2. 공유지분 해소 전략: 지분 매입 후, 다른 공유자에게 지분을 매각하거나 공유물분할청구 소송을 통해 단독 소유권을 확보할 수 있는 기회입니다.

3. 농촌 장기 투자 목적: 당장 개발이 어려운 제한구역이지만, 장기적인 관점에서 토지 자산을 보유하려는 목적으로 접근할 수 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매5계