나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20015 [1] 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 282 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 소재 ""회현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및
농경지 등이 혼재하는 면소재지 인근의 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근 및 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1,2) 각각 대체적인 사다리형 토지로서 자체 등고 평탄하며, 기준시점 현재 '창고부지'로 이용중임.
- 일련번호 3) 대체적인 사다리형 토지로서 자체 등고 평탄하며, 기준시점 현재 '단독주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호 1) 지적공부상 맹지이나 일련번호3)을 통하여 출입가능함.
- 일련번호 2) 북측으로 토지일부(노폭 약 3미터 내외)가 출입도로로 이용중임.
- 일련번호 3) 남동측으로 일련번호2)를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1) 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> .
- 일련번호 2,3) 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> .

제시목록 외의 물건

일련번호 1~3)지상 및 인접지상(산44,산50)에 제시외건물㉠~㉤이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 토지만 매각.
2. 제시외 건물(감정서상 기호㉠~㉤)은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 목록1,2는 창고부지'로 이용중이며 목록3은'단독주택부지'로 이용중임
4. 목록1은 지적공부상 맹지이나 목록3을 통하여 출입이 가능함. 목록2 일부(약 142㎡)가 현황이 '출입도로'로 이용중임
5. 목록1~3지상 및 인접지상(산44, 산50)에 제시외건물(감정서상 기호㉠~㉤)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20015 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 282

용도: 대지

감정가: 118,771,800원

토지면적: 1149.00㎡ (약 347.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 454.20㎡

매각대상: 토지매각 (건물 제외)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 건물매각제외, 법정지상권, 대항력있는임차인

1.2. 주의사항

* 일괄매각. 토지만 매각 대상임.

* 제시외 건물(감정서상 기호㉠~㉤)은 매각에서 제외되나, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격임.

* 목록1, 2는 '창고부지'로 이용 중이며, 목록3은 '단독주택부지'로 이용 중임.

* 목록1은 지적공부상 맹지이나, 목록3을 통하여 출입이 가능함.

* 목록2 일부(약 142㎡)는 현황 '출입도로'로 이용 중임.

* 목록1~3 지상 및 인접지상(산44, 산50)에 제시외건물(감정서상 기호㉠~㉤)이 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 소재 "회현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있음. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 면소재지 인근의 주택지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근 및 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이* (이영효)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 이* (이춘만)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2025-01-23 접수된 강제경매 (채권자: 이현선, 채권금액: 185,361,559원). 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액: 0원 (정보 미기재)

3.4. 기타 권리사항

* 법정지상권: 목록1, 2, 3 지상에 존재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

* 특이사항: 공동담보, 건물매각제외, 법정지상권, 대항력있는임차인 (단, 기재된 임차인 현황 상으로는 대항력 있는 임차인은 확인되지 않음.)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

* 목록1, 2: 창고부지로 이용 중임. 대체적인 사다리형 토지이며 자체 등고 평탄함.

* 목록3: 단독주택부지로 이용 중임. 대체적인 사다리형 토지이며 자체 등고 평탄함.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한), 상대보호구역.

* 일련번호 2, 3: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한).

4.3. 주변 환경

대상 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 면소재지 인근 지역에 위치하고 있으며, 이는 주로 농업 및 주거 활동이 이루어지는 지역임을 시사함. 새만금 사업 진행으로 향후 발전 가능성이 언급되기도 함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 회현초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 접근성이 양호함.

5.2. 편의시설 및 지역 특징

* 면소재지 인근에 위치하며, 전반적으로 주택지대 및 농경지 주변으로 형성되어 있음.

* 군산시 회현면은 전통적으로 농업이 주된 산업이며, 쌀과 흰찰쌀보리 등이 중심임.

* 군산시농어촌종합지원센터 등의 공공시설이 운영되고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

* 목록1, 2, 3 지상 및 인접지상에 소재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.2. 건물 매각 제외 및 제시외 건물

* 건물은 매각 대상에서 제외되나, 제시외 건물들이 다수 존재하며 이로 인해 최저매각가격이 제한받고 있음. 이는 건물 철거 또는 이용에 따른 추가적인 고려 사항을 발생시킬 수 있음.

6.3. 맹지 및 도로 이용

* 목록1은 지적공부상 맹지이나, 목록3을 통해 출입이 가능하여 사실상 접근성은 확보된 것으로 보이나, 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 목록2의 일부(약 142㎡)가 현황 출입도로로 이용 중이므로, 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있음.

6.4. 토지이용 제한

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(목록1), 자연취락지구(목록2, 3) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있음.

6.5. 대항력 있는 임차인 관련

* 물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황 상으로는 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없는 것으로 명시되어 있음. 이는 추가적인 확인이 필요한 사항으로, 잠재적 리스크로 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 회현면 대정리에 위치한 대지로서, 토지만 매각 대상이며 감정가는 약 1억 1,877만원임. 창고부지 및 단독주택부지로 활용되고 있으며, 주변은 농경지 및 단독주택이 혼재된 농촌/근교 지역임.

주요 고려사항으로는 제시외 건물의 존재와 그로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명, 맹지이나 인접 토지를 통해 통행이 가능한 점, 그리고 목록2 일부가 출입도로로 이용되는 점 등이 있음. 또한, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 실제 임차인 현황에서는 대항력 없는 것으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요함.

건물은 매각에서 제외되었으나, 이에 따른 제약이 최저매각가격에 반영되어 있음. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연취락지구 등에 해당하여 개발 시 관련 법규 준수가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 토지 단독 매각으로 건물 관련 부담은 적으나, 제시외 건물 및 법정지상권 문제로 인한 최저매각가격의 제한은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있음.

* 현재 창고부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 물류 창고 또는 관련 시설 부지로 활용 가능성을 검토해볼 수 있음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경에 따른 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로 이를 제외하고 산정해야 함. 감정가는 118,771,800원이며, 최저매각가격은 제시외 건물 등의 존재로 인해 제한받는 가격임.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요함:

* 인근 유사 토지의 최근 실거래가 및 매물 시세 분석

* 법정지상권 성립 여부에 대한 법률적 검토 및 예상 비용 산출

* 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성 및 수익률 분석

* 현장 조사를 통한 정확한 토지 상태 및 이용 현황 파악

따라서, 상기 조사가 선행되지 않은 상태에서의 구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있음을 양해 부탁드립니다. 감정가격을 참고하되, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

* 혐오시설 존재 여부는 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 추가 확인이 필요하며, 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.