나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20759 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제10층 제1002호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 10층1002호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제10층

1.2. 경매 기본 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20759 (1)

* 감정가: 315,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

* 토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지 형상은 사다리형으로 "대(아파트부지)"로 이용 중이며, 인접지 및 도로와 등고 평탄합니다.

* 동측으로 폭 약 25미터, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (우리은행, 2022-10-18, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 을3 주택임차권 (김성은, 249,500,000원, 2022-12-2)

* 을2 근저당권 (김영준, 30,000,000원, 2023-12-20)

* 갑2 가압류 (김영실, 875,191,256원, 2023-12-27)

* 갑3 강제경매 (주택도시보증공사, 253,373,350원, 2025-04-11)

* 위 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-12-02

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

* 0원

3.5. 등기부채권 총액

* 1,274,691,256원

3.6. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-04-22

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* "한국농업기술진흥원"이 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 가능합니다.

* (검색 결과, 송학동 902번지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

4.2. 상업시설 및 편의시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 해당 동: 102동

* 해당 층: 10층

* 전유부 호수: 1002호

* 건물 마감: 외벽 - 시멘트모르타르위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 타일, 천장 - 벽지, 창호 - 새시이중창

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러 난방설비

5.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 송학크레지움캐슬아파트

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 294세대

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 건축물 연면적 (추정): 약 50,542.86㎡

* 주차대수: 총 384대 (지하 자동주차 364대, 지상 자동주차 20대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 8대

* 관리사무소 연락처: 063-842-0709

5.3. 면적 정보

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 분양면적: 약 114.68㎡ (해당 동 총 연면적 9862.6178㎡ / 해당 동 세대수 86세대 기준 추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보로 진행되어, 채무자의 다른 담보물건에 대한 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있으나, 현재 등기부상 모든 권리는 소멸 예정입니다.

6.2. 높은 채무 총액

* 등기부채권 총액이 1,274,691,256원으로 채무 규모가 매우 큽니다. 이는 채무자의 재정 상태를 시사할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역(전부제한)에 해당하므로, 축산업 관련 시설 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월에 사용승인된 신축급 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계 또한 대항력 있는 임차인이 없어 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 낮게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 포인트가 있습니다. 다만, 채무 총액이 높은 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2022년 준공)

* 명확하고 깨끗한 권리관계 (인수되는 권리 없음)

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (실거래가 반영 시)

* 익산시 송학동 내 준 주거 단지 내 위치

9. 예상 입찰가

* 감정가: 315,000,000원

* 최근 실거래가: 230,000,000원 ~ 235,000,000원 (2026년 6~7월, 102동 6층 및 16층 기준)

* 최근 전세가 (보증금): 229,000,000원 ~ 253,000,000원

* 시세 분석: 제공된 최근 실거래가는 2억 3천만원대 초반으로, 감정가 3억 1천 5백만원 대비 약 8천만원 이상 낮게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 근거가 됩니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가 상한선인 2억 3천 5백만원을 기준으로, 경매 시장 상황 및 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.