나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20763 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 2층 203호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20763 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 294,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공년월: 2022년 9월

아파트명: 송학크레지움캐슬

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다. 한국농업기술진흥원은 농림축산식품 분야의 연구개발 성과 확산을 지원하는 공공기관입니다.

교통상황:

주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 단지로 출입합니다.

토지:

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (우리은행, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)

소멸되는 권리:

매각으로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 을1 근저당권 (우리은행, 120,000,000원)

* 을2 근저당권 (주식회사피노, 50,000,000원)

* 을3 주택임차권 (이혜령, 보증금 235,000,000원, 전입 2022-11-01, 확정 2022-11-25)

* 갑2 강제경매 (주택도시보증공사, 238,188,988원, 2025-04-11 접수)

* 갑3 압류 (국민건강보험공단, 2025-04-18 접수)

인수되는 권리:

없음. 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-01

* 확정일자: 2022-11-25

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 대상이 됩니다. 본 경매 사건에서는 인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 명도 과정에서 일부 저항이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 일부 미개발 농경지가 혼재된 지역입니다. 신흥 개발 지역으로 향후 도시 계획 및 개발에 따라 지역 가치가 변동될 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

2022년 준공된 신축 아파트 단지로, 비교적 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통:

단지 동측의 4차선 도로를 통해 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 수월합니다.

단지 규모 및 시설:

송학크레지움캐슬은 총 4개동, 294세대로 구성되어 있으며, 최고 27층 높이의 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차:

총 384대 (지하 364대, 지상 20대)의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주차 스트레스가 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역이므로, 이와 관련된 활동 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 신흥개발지대: 현재 신흥 개발 지역에 속해 있어, 향후 도시 개발 방향에 따라 주거 환경이나 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 신축 아파트의 경매: 2022년 준공된 비교적 신축인 아파트임에도 불구하고 경매로 나왔다는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. (예: 임대차 사기, 자금 문제 등)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태 및 관리 측면에서 유리한 점이 많습니다. 입지 및 교통 여건이 양호하며, 향후 발전 가능성이 있는 지역에 위치해 있습니다. 권리 관계가 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 후 권리 문제에 대한 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 되나, 보증금 전액 미회수 시 명도 저항 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보이므로, 시세에 맞춰 합리적으로 입찰한다면 수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)로 하자 및 관리 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 인프라와 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 가격으로 취득 시 시세 차익 및 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(84.95㎡)의 송학크레지움캐슬 아파트가 2026년 6월 8일 16층 235,000,000원, 2026년 7월 11일 6층 230,000,000원에 거래되었습니다. 이를 통해 현재 시세는 약 230,000,000원 ~ 235,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가 대비 시세:

본 건의 감정가는 294,000,000원이지만, 최근 실거래가는 이를 25~28% 하회하는 수준입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격보다 높게 설정되었음을 시사합니다.

인수 보증금 및 리스크 고려:

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 임차인 이 는 대항력이 없으므로 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 명도 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

예상 입찰가:

투자 수익을 확보하기 위해서는 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 하한선인 230,000,000원 부근에서 시작하여 입찰 경쟁 상황과 임차인 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 최적의 입찰가는 법원 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.