나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20749 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 209동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 군산시 소룡동 소재 ""전북외국어고등학교"" 북서측 인근에 위치하는 공동주택(아파트) 1호로서, 주위는 산업단지 주변 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물중 2층 202호로
외벽: 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 타일 등 마감,
창호: 샤시창입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 형상의 토지로 인접지와 등고평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남측 왕복6차선 아스팔트 포장도로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20749 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 209동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 89,200,000원

* 토지면적: 49.01㎡ (약 14.83평)

* 토지지분: 49.0055㎡

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평) - 전용면적

* 건물지분: 59.9546㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 재매각, 공동담보

* 특수물건정보: 재매각, 공동담보

* 사용승인일: 2006년 06월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라북도 군산시 소룡동 소재 "전북외국어고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 산업단지 주변 주거지대입니다.

* 교통상황: 주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 지역 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 단지 남측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)이며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시일: 2025년 04월 10일 (채권자: 한국주택금융공사)

* 말소기준권리: 2015년 12월 11일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권액: 16,170,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 31일

* 확정일자: 2023년 02월 14일

* 배당신고일자: 2025년 06월 05일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 22,709,841원

* 기타 특이사항: 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 특별한 사유가 있었을 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 군산시 소룡동은 산업단지와 주거단지가 혼재된 지역입니다.

* "전북외국어고등학교" 인근에 위치하며, 산업단지 배후 주거지로서의 기능을 수행합니다.

* 인근 교통망이 잘 갖추어져 있어 지역 내외 이동이 용이한 편입니다.

* 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지명: 소룡동 제이파크

* 총 동수/세대수: 10동 / 972세대

* 사용승인일: 2006년 06월 28일

* 주차: 총 791대 (지상 4대, 지하 41대, 전기차 충전기 지상 11대, 지하 10대)

* 층수: 최고 12층, 본건은 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재매각되는 경우로, 물건의 하자가 있거나 특수한 사정이 있을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

* 산업단지 인근: 산업단지 인근 지역은 환경(소음, 분진 등) 영향 및 지역 경제 침체 시 가치 하락의 가능성을 내포하고 있습니다.

* 임차인 보증금 회수: 한국토지주택공사(LH)의 5천만원 보증금이 존재합니다. 대항력은 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 불확실해질 경우 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금 0원으로 분석됨)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 군산시 소룡동의 아파트로, 산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 좋은 입지입니다.

* 재매각이라는 점은 주의를 요하지만, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 아파트 단지 규모 및 주변 편의시설 등을 고려할 때, 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자 대상으로 검토해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 종사자를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 개발 호재보다는 안정적인 주거 환경 제공에 중점을 둔 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우, 추가적인 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 59.55㎡ (전용면적 약 18평) 8층 매물이 83,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 정보: 59.95㎡ (전용면적 약 18.13평) 2층

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(59.55㎡)의 8층 매물이 8,300만원에 거래된 점을 감안할 때, 2층인 본건은 층수 차이로 인해 8층 매물보다 낮은 가격으로 평가될 가능성이 높습니다.

* 또한, 감정가 89,200,000원은 최근 실거래가(8,300,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

* 재매각 물건이라는 점과 낮은 층수, 그리고 한국토지주택공사의 보증금(50,000,000원)이 배당을 통해 전액 회수되지 않을 경우의 잠재적 위험성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 보수적인 접근으로, 최근 실거래가(8,300만원)보다 낮은 범위에서 7,000만원 ~ 7,700만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.