나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20747 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 '이리마한초등학교' 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 15층 중 4층 405호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 일련번호1)은 세장형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용
중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 일련번호1)은 동측, 서측 및 남측으로 폭 약 10m정도, 북측으로 폭 약
25m정도의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측 및 서측으로 개설된 포장도로를 통하여 출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-14)(접합
), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20747 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 물건 상세정보

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층405호

용도: 아파트

토지면적: 27.97㎡ (약 8.46평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 감정평가 요약

감정가: 93,000,000원

2. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 영등동에 위치하며, '이리마한초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 주요 간선도로 및 버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 4월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑10)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리: 을구 23번 주택임차권(권오균, 보증금 90,000,000원)은 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

2. 임차인 분석

임차인: 권오균

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 17일

확정일자: 2022년 2월 17일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

4. 상권분석

2. 주변 상업시설 및 편의시설

인근에 근린생활시설과 학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

2. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

5. 생활정보

2. 아파트 단지 정보

아파트명: 영등동 부영3차아파트

준공년월: 1998년 8월

총 세대수: 1110세대

총 동수: 8개 동

주차대수: 총 458대 (지상 4대, 지하 16대 포함)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

2. 주변 교육시설

이리마한초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2. 권리 인수 가능성

가장 큰 리스크는 선순위 임차권(권오균, 90,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다.

배당 순위 및 배당 금액에 따라 매수인이 해당 보증금 전액을 인수해야 할 수 있으며, 이는 예상 투자 수익률에 큰 영향을 미칩니다.

2. 기타 위험 요인

건축년도가 1998년으로 비교적 노후화되어 있어, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

매각물건명세서상 임차인 인수 여부와 관련된 최종 배당표 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 영등동의 주거 환경이 양호한 지역에 위치한 아파트입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변 교육 환경도 갖추고 있습니다.

그러나 선순위 임차권의 보증금 인수 가능성이 중요한 리스크로 작용하므로, 입찰 전 권리 분석 및 배당 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 권오균의 경우, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수하게 됩니다.

8. 투자 포인트

익산시 영등동 지역의 아파트 시세 대비 비교적 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자 또는 장기적인 관점의 투자자에게 적합합니다.

주변의 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

2. 시세 분석

최근 매매 사례 (전용면적 49.8㎡ 기준)

* 2026년 6월 11일: 304동 9층, 85,000,000원

* 2026년 7월 15일: (층수 미기재) 5층, 69,000,000원

* (참고) 2026년 7월 1일: 302동 4층, 59.76㎡, 77,000,000원

본 건의 전용면적(49.8㎡) 기준 최근 거래가는 약 6,900만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가 93,000,000원은 최근 실거래가 상단보다 높은 편입니다.

최근 전월세 사례 (전용면적 49.8㎡ 기준)

* 2026년 5월 22일: 5층, 보증금 5,000,000원 / 월세 500,000원

* 2026년 5월 22일: 7층, 보증금 10,000,000원 / 월세 350,000원

* 2026년 5월 22일: 11층, 보증금 10,000,000원 / 월세 0원 (권오균 임차권과 유사한 조건)

2. 예상 입찰가 산정

감정가: 93,000,000원

최근 매매 시세 (49.8㎡): 약 7,000만원 ~ 8,500만원

임차인 보증금 인수액: 90,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

본 건의 핵심 리스크는 선순위 임차인 권오균의 보증금 90,000,000원 인수 여부입니다.

채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 신청 금액은 94,240,806원이며, 이는 임차인 보증금과 유사한 수준입니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 "배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 을구 23번 임차권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라는 조건이 명시되어 있습니다.

이는 배당 결과에 따라 90,000,000원의 보증금을 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

만약 90,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 현재 매매 시세(최고 8,500만원)를 고려할 때, 실익이 없을 가능성이 높습니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 보증금 인수액이 0원이라고 가정 시:

최근 시세 상단인 8,500만원을 기준으로, 리스크 프리미엄을 고려하여 7,500만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 보증금 90,000,000원 인수 시:

이 경우, 현재 시세로는 사실상 입찰을 통한 수익 확보가 어렵다고 판단됩니다.

결론적으로, 본 건의 예상 입찰가는 권오균 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다. 입찰 전 반드시 법원의 배당표를 확인하여 인수되는 보증금액을 명확히 파악하신 후, 예상 입찰가를 재산정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.