나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20747 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20747 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층405호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경20747
• 주소: 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층405호
• 감정가: 93,000,000원
• 최저가: 31,899,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

군산지원 경매2계 2025타경20747 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층405호 | 감정가: 93,000,000원 | 최저가: 31,899,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20747 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층 405호

용도: 아파트 (집합건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 93,000,000원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

1.2. 면적 및 구조 분석

전용면적 (건물): 49.80㎡ (약 15.06평)

분양면적 (추정): 66.11㎡ (약 20평형)

대지권 (토지): 27.97㎡ (약 8.46평)

구조 및 특징: 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 15층 중 4층 (저층부에 해당하여 접근성 양호)

마감: 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 타일/벽지 마감, 새시창호

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수, 승강기, 소화전 및 도시가스 난방 설비가 되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 익산시 영등동 내 '이리마한초등학교' 북측 인근에 위치한 대규모 아파트 단지(부영3차, 총 1,110세대) 내에 있음. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거밀집지역으로, 주거 여건이 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근으로 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 이상임. 역세권은 아니나, 주요 교통 노선 접근성이 양호하다는 평가가 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 용도: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

도로 조건: 동, 서, 남측으로 폭 약 10m 정도, 북측으로 폭 약 25m 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.

제한 상태: 상대보호구역 및 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 교육시설과의 인접성이 높음을 알 수 있으며, 이는 학교를 중심으로 한 주거 안정성을 의미함.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 매각 조건

경매 종류: 부동산강제경매

매각 조건: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 일반적인 아파트 경매와 동일하게 진행됨.

소유자 및 채무자: 김OO으로 동일하여 소유 관계는 복잡하지 않으나, 강제경매의 특성상 경매 취하 가능성은 채권자의 의사에 따라 유동적일 수 있음.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대관계: 미상.

특이사항: 현재 임대차 관계가 미상인 바, 낙찰자는 사전에 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 철저히 조사해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 존재함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

대상 단지는 영등동 지역 내 대규모 아파트 단지이며, 주변에 근린생활시설이 다수 형성되어 있어 기본적인 소비 활동에는 불편함이 없음. 도보 5분 거리 내에 마트, 병원, 약국, 카페 등 생활 편의시설이 밀집되어 있어 주거 편의성이 높은 것으로 평가됨.

4.2. 생활 정보

교육 환경: '이리마한초등학교' 북측 인근 위치 및 보호구역 지정으로 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

단지 특성: 총 1,110세대의 대단지로 커뮤니티 형성 및 관리가 용이함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후화 및 관리비

건물 연식: 1998년 8월 준공으로, 현재 약 27년차 아파트임.

내부 리스크: 건물의 구조적 안전성에는 큰 문제가 없으나, 일부 거주 후기에서 건물의 노후화에 따른 방음 및 단열의 부족함이 지적되며, 이는 향후 내부 수리(인테리어) 비용을 발생시킬 수 있는 요인임.

5.2. 주차 환경

주차 리스크: 총 주차대수는 1,132대(가구당 1.02대)로 표기되나, 일부 후기에서 주차 공간 협소 문제가 지적되어 실제 주차 여건이 불편할 수 있음.

5.3. 시장 상황

시세 변동: 지난 1년간 해당 면적(20평형)의 3.3㎡당 매매가가 약 10.82% 하락한 것으로 조사되어, 지역 시장의 침체 또는 조정 국면이 지속되고 있을 가능성이 있음.

5.4. 혐오 시설

주변 혐오 시설: 지도 검색 결과, 직접적인 혐오 시설(납골당, 폐기물 처리장 등)은 인근에서 확인되지 않았음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 익산시 영등동 내 주거 선호도가 높은 대규모 단지에 위치한 소형 아파트입니다. 초등학교 인접 및 생활 편의시설 밀집 등 입지적 장점이 명확합니다. 감정가 93,000,000원은 최근 시장 하락세를 일부 반영한 것으로 보이나, 매입 전 시세 대비 경쟁력 있는 가격을 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 건물의 노후화에 따른 수리비용과 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

실거주 관점: 우수한 학군과 생활 편의시설을 갖춘 실속형 소형 평형을 찾는 실수요자에게 적합함.

투자 관점: 소액 투자용으로 접근할 경우, 상대적으로 저렴한 감정가와 영등동의 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있음. 다만, 약 10%의 최근 시세 하락세를 고려하여 보수적인 낙찰가 산정이 필요함.

법원 정보

군산지원 경매2계