나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20708 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 507동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ‘신흥초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 구분건물『군산나운주공5단지아파트 507동 4층 403호』로, 주위는 아파트단지가 주로 밀집하여 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제 지역
으로 접근성 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물중 4층 403호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감,
창호:샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 형상의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(78)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건기본정보

군산지원 2025타경20708 (1)

전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 507동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 61,600,000원

토지면적: 31.38㎡ (약 9.49평)

건물면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 나운주공5단지아파트입주자대표회의 (나 )

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 소재한 군산나운주공5단지아파트 507동 4층 403호입니다.

주위는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 신흥초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

간선도로 및 지선 도로망이 잘 정비되어 있으며, 대중교통 시설 이용이 편리하여 지역 내 접근성이 좋은 편입니다.

서측으로는 폭 약 30m의 도로를 통해 단지 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 일부 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 등기부등본상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 곽학종 (1995년 9월 28일, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (18,200,000원, 1995년 9월 28일, 말소기준권리)

* 강제경매: 나운주공5단지아파트입주자대표회의 (5,075,310원, 2025년 4월 7일, 본 경매 개시결정)

등기부채권 총액은 18,200,000원입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 관련 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

군산시 나운동 지역은 비교적 안정적인 주거 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

본 물건이 속한 군산나운주공5단지 아파트는 총 1541세대의 대단지로, 단지 자체의 규모가 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변에 신흥초등학교가 위치하며, 아파트 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

직접적인 상업시설 밀집 지역은 아니나, 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신흥초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있고, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕

* 층수: 15층 건물 중 4층

* 사용승인일: 1995년 7월 22일 (건축물 기준 연식: 31년)

* 면적: 건물 전용면적 49.69㎡ (약 15.03평), 토지 지분 31.38㎡ (약 9.49평)

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 30년이 넘어 노후화가 진행되었습니다. 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 시장 가격 변동성: 최근 2026년 6월의 매매 사례(58.14㎡ 기준)가 5,000만원~5,200만원 수준으로, 본건의 감정가(61,600,000원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 향후 부동산 시장 변동에 따라 가격 하락 가능성이 있습니다.

* 면적 정보 차이: 최근 매매 정보의 전용면적(58.14㎡)과 본건의 건물면적(49.69㎡) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 실제 면적 및 가격 비교 시 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하여 향후 개발 및 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 해당 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 나운주공5단지아파트 내부에 위치한 아파트로, 주거지로서 기본적인 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 신흥초등학교 인근의 주거 밀집 지역이며, 교통 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 모든 부담은 소멸되어 인수하는 권리 없이 명도를 진행할 수 있으며, 임차인 보증금 인수 부담도 없습니다.

다만, 1995년 준공으로 인한 노후화와 최근 실거래가 대비 감정가의 차이, 그리고 제시된 면적 정보 간의 불일치는 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

전반적으로 안전한 권리 상태와 생활 편의성을 바탕으로, 시장 가격 변동 추이를 면밀히 관찰하여 합리적인 가격으로 접근한다면 가치 있는 투자가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 물건: 나운주공5단지는 대규모 단지로, 주거 수요가 꾸준합니다.

* 양호한 생활 및 교통 환경: 학교, 편의시설 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 투자 잠재력: 아파트라는 실물 자산으로, 장기적인 관점에서 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 58.14㎡ 전용면적 물건들이 2026년 6월에 5,000만원에서 5,200만원 사이에 거래되었습니다.

이는 58.14㎡ 기준, ㎡당 약 86만원에서 89만원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 49.69㎡이므로, 이를 단순 비례하여 산정하면 약 4,270만원 ~ 4,440만원 수준의 가치로 추정됩니다.

본건 감정가는 61,600,000원으로, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다.

따라서 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 입찰 경쟁률 및 추후 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 보수적으로 설정합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 계산합니다.

예상 입찰가: 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.