나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20737 [1] 전북특별자치도 군산시 지곡동 612 서희스타힐스 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 지곡동 소재 '군산의료원' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활
시설, 초등학교 등이 혼재하는 아파트 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 제101동 제3층 제302호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 새시창 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, ""아파트 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 22미터 왕복5차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

612번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2022-09-14)(접합), 소로
2류(폭 8m~10m)(2022-09-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-11-19)
(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용
도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20737 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 지곡동 612 서희스타힐스 101동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지면적/토지지분: 43.89㎡ (약 13.3평) / 43.8902㎡ (약 13.3평)

건물면적/건물지분: 84.32㎡ (약 25.5평) / 84.3213㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2015년 12월 28일 (건축연도 2015년)

건물층수: 해당 동 17층 중 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 군산시 지곡동 소재 '군산의료원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재하는 주거지역임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 22미터 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로, 중로 등에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.04.08 접수, 채권금액 269,545,420원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 등기 (신학섭, 주식회사현)

* 주택임차권 (홍대식, 보증금 260,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 등기 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 대항력 있는 임차인: 없음. 임차인 홍대식은 대항력 포기 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 총 권리분석 요약: 인수되는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건임.

4. 상권분석

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 군산의료원이 인접해 있어 의료 관련 서비스 접근성이 양호함.

* 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 주민 후기상 소음이 적고 편의시설이 많아 살기 좋다는 평가가 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 군산의료원, 인근 아파트단지 및 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 초등학교가 인근에 위치함 (토지이용계획 내 상대보호구역 지정).

* 주거단지 정보: 군산 서희스타힐스 아파트 (2015년 준공, 총 382세대).

* 총 주차대수: 425대 (지하 408대, 지상 17대)

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있으므로, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 건축연도: 2015년 준공으로 비교적 신축이나, 장기 보유 시 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

* 3층 위치: 저층으로 일조권, 조망권 등에서 상대적인 제약이 있을 수 있음.

* 임차인 관련: 임차인 홍대식이 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 만일의 경우를 대비하여 관련 서류를 면밀히 검토할 필요는 있음. (매우 낮은 가능성)

7. 종합 의견

안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트 단지 내 물건으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 최근 실거래가를 고려했을 때 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 정보 확인은 투자를 결정하는 데 있어 중요할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 전혀 없음.

* 군산시 지곡동의 안정적인 주거 지역 내에 위치.

* 2015년 준공으로 신축급 아파트에 해당.

* 최근 실거래가 수준에서 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 최근 실거래가: 197,000,000원 ~ 213,000,000원 (2026년 3월~4월)

* 임차인 인수 보증금: 0원 (대항력 포기 확약서 제출로 매수인 부담 없음)

분석:

본 물건은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 전혀 없습니다. 또한, 최근 실거래가는 1억 9천 7백만원에서 2억 1천 3백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 2억 4천 7백만원으로 다소 높게 책정되었으나, 최근 실거래가와 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 3층이라는 점을 감안하여 최근 실거래가 상한선보다 약간 높거나 유사한 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 이는 경매 절차 자체에 영향을 미치기보다는 HUG와의 관련 계약 조건일 가능성이 높습니다.

권장 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.