나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20722 [1] 전북특별자치도 익산시 중앙동1가 18-6 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동2가 소재 '익산역' 동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 근린생활시설이 주를 이루는 후면 상가지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서, 현황 ‘상업용 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 가축사육제한구역(2024-08-
16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-17)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 / 지상4층 건물로서,
- 외 벽 : 몰탈위페인팅, 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 등 마감,
- 창 호 : 목재 및 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2-가) : 공부상 용도는 ‘여관 및 근린생활시설’이나, 현황 장기간 공실로 탐문 조사되었습니다.

설비내역

기본 위생설비 및 난방설비가 설치되어 있으나, 작동유무는 확인불가입니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 기준시점 현재 지하층은 침수상태입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2 지하층은 감정평가조사일 현재 침수상태로 내부 진입이 불가능함
3. 목록2 공부상 용도는 '여관 및 근린생활시설' 이나 현황 장기간 공실임
4. 목록2 기본 위생설비 및 난방설비가 설치되어 있으나, 작동유무는 확인불가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20722 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 중앙동1가 18-6

* 토지 면적: 320.60㎡ (약 97평)

* 건물 면적: 966.60㎡ (약 292평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 55.70㎡

* 주용도: 숙박시설

* 공부상 용도: 여관 및 근린생활시설

* 현황 용도: 장기간 공실

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층

* 감정가: 556,797,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 중앙동1가에 위치하며, '익산역' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획:

* 도시지역

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 6월 3일자 중소기업은행 근저당권 (채권 최고액 360,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 진행 중인 경매: 본 경매는 중소기업은행의 신청으로 진행되었습니다 (채권액 305,950,276원).

* 압류권자: 동고양세무서장 (체납 징세)

* 등기부채권 총액: 360,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 업종: 본건이 위치한 익산역 인근은 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집되어 있습니다.

* 현재 상태: 건물은 공부상 '여관 및 근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현재 장기간 공실 상태로 파악됩니다. 이로 인해 주변 상권의 활력과는 별개로 건물 자체의 활용도는 저하된 상태입니다.

* 잠재적 활용: 숙박시설 외에도 다방, 이용원, 소매점 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 익산역이 인근에 위치하여 기차 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지하층 침수: 감정평가조사일 기준 지하층이 침수 상태로 내부 진입이 불가능한 상황입니다. 이는 누수, 배수 불량 등의 구조적 문제와 연관될 수 있으며, 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 설비 작동 불확인: 건물 내 기본 위생 및 난방 설비가 설치되어 있으나, 실제 작동 여부는 확인이 불가합니다. 이 역시 사용 전 점검 및 수리가 필요할 수 있습니다.

* 장기간 공실: 건물이 장기간 공실 상태라는 점은 시장 수요 부족, 건물 노후화, 하자 등 복합적인 원인을 시사합니다. 공실 해소를 위한 전략 및 투자 비용이 필요합니다.

* 도시계획 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후화: 1987년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성이 클 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산역 초역세권에 위치한 상업지역 내 숙박시설로, 교통 및 접근성 측면에서 우수한 입지를 자랑합니다. 토지 면적이 충분하여 개발 잠재력 또한 보유하고 있습니다. 그러나 현재 지하층 침수, 장기간 공실, 설비 작동 불확인 등 상당한 하자 요인을 안고 있어 재건축 또는 대규모 리모델링이 불가피할 것으로 보입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담은 없으나, 이러한 물리적, 운영적 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 익산역을 중심으로 한 역세권 개발 및 상권 활성화 수혜 기대 지역.

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 또는 대형 리모델링을 통한 부지 가치 극대화 가능성.

* 현재의 하자 요인으로 인한 시세 대비 저렴한 낙찰가 기대.

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 위한 중장기적 관점에서의 접근 유효.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 556,797,000원으로 책정되었습니다. 그러나 지하층 침수, 장기간 공실, 설비 노후화 등의 제반 하자 요인과 복구 및 리모델링/재건축에 소요될 상당한 추가 투자 비용을 고려해야 합니다. 또한, 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 해당 리스크들을 종합적으로 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 수익성과 복구 비용 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요하며, 경쟁 물건 및 경매 동향을 추가적으로 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.