나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20703 [1] 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 16층 1609호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 소재 '익산역' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 근린생활시설, 주상용건물, 재래시장 등이 혼재하는 후면상가지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 내 제16층 제1609호로서,
외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, ‘주상복합 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복2차선 포장도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-17)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 군산지원 2025타경20703 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 16층 1609호

용도: 아파트

건물면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

토지면적: 5.38㎡ (약 1.63평)

감정가: 94,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 2월 2일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치및주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 소재 '익산역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 주상용건물, 재래시장 등이 혼재된 상가지대로서 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

단지까지 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접도로상태

본건은 남동측으로 폭 12m~15m의 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

1.2. 4.토지이용계획및제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인현황

현재 대항력 있는 임차인 조 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 12일

* 확정일자: 2021년 11월 16일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (경매 정보상 명시)

1.3. 2.집합건물등기부요약

등기부상 을구 3번으로 조은혜씨의 주택임차권(공동담보)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 2023년 12월 12일에 접수되었고, 보증금은 80,000,000원입니다. 해당 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. 갑구 4번 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경20703)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 3.매각으로소멸되지않는권리

을구 3번 주택임차권 등기(2023.12.12. 접수)는 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만, 경매 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 임차보증금 전액이 배당으로 변제되거나 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 익산역을 배후로 한 상업 및 주거 복합 지역으로, 근린생활시설과 재래시장 등이 인접해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 익산역을 중심으로 유동인구가 발생하며, 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트정보

아파트명: 익산역 시그니처-S 주상복합

사용승인일: 2018년 2월 2일

총 세대수: 299세대

총 동수: 1개동

최고층: 20층

본 물건 층수: 16층

전용면적: 19.0449㎡ (약 5.76평)

건축물 총 연면적: 23195.1853㎡

주차대수: 총 184대 (지상 5대, 지하 3대)

1.5. 2.주변시설

단지 인근에 익산역이 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 재래시장, 근린생활시설 등이 인접해 있으며, 주거 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 조 씨의 임차보증금 80,000,000원에 대한 인수 가능성이 명시되어 있으나, 경매 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수 여부는 최종 배당 결과 및 권리 분석에 따라 달라질 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 물건 정보에 '공동담보'가 언급되어 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 담보 부담이나 채권 관계에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있으나, 본 건 경매 진행의 직접적인 사유는 아닐 수 있습니다. (주택임차권이 공동담보로 설정된 경우로 보입니다.)

1.7. 종합의견

본 물건은 익산역 인근에 위치한 신축급 주상복합 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 평형으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합하며, 최근 실거래가격을 고려할 때 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 정확한 판단과 추가적인 권리 분석이 중요합니다.

1.8. 투자포인트

* 익산역 역세권 입지: 철도 교통의 요지로, 지역 내 주요 이동 및 타 지역 접근성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구 수요에 부합하는 전용면적 19.04㎡의 소형 아파트입니다.

* 미래 가치: 역세권 개발 및 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본 건과 유사한 면적(19.0449㎡)의 최근 직거래 사례가 2026년 4월 3일에 83,000,000원에 있었습니다. 감정가는 94,000,000원으로 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 0원으로 명시된 점을 고려하면, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 83,000,000원 및 감정가 94,000,000원을 종합적으로 고려하고, 경매 특성상 소폭의 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 85,000,000원 으로 제안합니다. 이는 보증금 인수 위험이 명확히 해소되었다는 전제하에, 시장 가격 및 감정가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.