나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20692 [1] 전북특별자치도 군산시 구암동 358-9 씨동 4층 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 구암동 소재 ""구암동주민센타"" 북서측 인근에 위치하는 (단지형)연립주택 1호로, 주위는 군산시 외곽 신흥주거지대 및 자연부락지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비되어 있어 주변지역 접근성 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 중 4층 401호로
외벽: 시멘몰타르위 페인트 및 치장벽돌 등 마감,
내벽: 벽지 타일 등 마감,
창호: 샤시창입니다.

이용상태

공동주택(단지형연립주택)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지에 소재하는 부정형 형상으로 현황 단지형연립주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남동측 도로를 주출입구로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2022-07-04)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20692 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동군산농업협동조합 (추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 239,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 구암동 358-9 씨동 4층 401호

용도: 연립주택

건축년도: 2019년 (추정)

토지면적: 100.44㎡ (약 30.38평)

건물면적: 83.44㎡ (약 25.24평)

등기부채권총액: 304,400,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 구암동에 위치하며, "구암동주민센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 군산시 외곽의 신흥 주거지대 및 자연부락이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통환경

단지 주변으로 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있어 인근 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

단지 남동측 도로를 주 출입구로 이용하고 있습니다.

2.3. 도시계획및규제

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 12월 6일 접수된 동군산농업협동조합의 근저당권 (을7, 채권최고액 194,400,000원)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리(을구의 근저당, 전세권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 전

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 9일

확정일자: 2025년 4월 8일

배당신고일자: 2025년 4월 8일

대항력: 없음

비고: 전세권 (을8) 설정 후 말소되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원. (본건의 경우 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 유사한 물건(동일 주소지 358-9번지, 2019년 건축)이 2025년 12월 22일 (등기일 25.12.24)에 24,000 (2억 4천만원으로 추정)에 거래되었습니다.

해당 거래의 면적은 전용면적 106.11㎡ (약 32.1평)이며, 이를 기준으로 단위 면적당 단가를 산출하면 약 2,261,785원/㎡ 입니다.

본건의 건물면적은 83.44㎡ (약 25.24평)이므로, 위 시세 단가를 적용한 예상 건물 가치는 약 188,816,789원 (약 1억 8천 8백만원)입니다.

주의: 제공된 JSON의 거래 금액 "24,000"이 2억 4천만원이 아닐 경우, 본 시세 분석은 유효하지 않습니다. 또한, 비교 물건의 전용면적 106.11㎡는 본건의 건물면적 83.44㎡보다 크므로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 주변매물/임대정보

주변 연립, 다세대, 빌라의 전월세 정보는 제공된 JSON에서 일관된 매매 정보와 동일하게 나타나 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 주민센터, 상업 시설, 근린생활시설 등이 소재할 것으로 예상됩니다. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

구암동주민센터가 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교가 소재할 가능성이 높으나, 정확한 학군은 현장 조사 필요합니다.

5.3. 의료시설

군산시 내 병원, 의원 등의 의료시설 이용이 가능합니다.

5.4. 기타시설

본건 소재지 주변에는 대규모 공업단지나 혐오시설은 확인되지 않아, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

본 건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 경매 진행 과정에서의 변경 사항 등은 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인리스크

임차인 전 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 하지만, 배당 과정에서 전액 배당받지 못할 경우 명도 시 다툼의 소지가 있을 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 명시됨)

6.3. 건물및단지노후화

건축년도가 2019년으로 추정될 경우 상대적으로 신축에 속하나, 연립주택 특성상 단지 관리 상태 및 공용 부분의 노후화 정도는 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 지역적리스크

군산시 외곽 신흥 주거지대 및 자연부락 혼합 지역 특성상, 향후 개발 계획이나 인구 유입 추이에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역이라는 점은 일부 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 군산시 구암동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공 추정) 연립주택으로, 일반적인 거주 환경을 갖추고 있습니다.

교통 접근성은 양호하며, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수되는 임차인 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 선순위인 복잡한 권리사항은 없어 명확한 편입니다.

다만, 주변 매매 사례의 금액이 정확한지에 대한 검토가 필요하며, 제공된 JSON의 거래 금액 표기 오류 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정가가 시세 대비 적정한지, 그리고 실제 경매에서 경쟁은 어느 정도일지 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자포인트

비교적 신축 건물이므로 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전 과정이 원활할 것으로 기대됩니다.

9. 예상입찰가

감정가: 239,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 유사한 물건(동일 주소지 358-9번지, 2019년 건축)이 2025년 12월 22일 (등기일 25.12.24)에 24,000 (2억 4천만원으로 추정)에 거래되었습니다.

해당 거래의 면적은 전용면적 106.11㎡ (약 32.1평)이며, 이를 기준으로 단위 면적당 단가를 산출하면 약 2,261,785원/㎡ 입니다.

본건의 건물 면적은 83.44㎡ (약 25.24평)이므로, 위 시세 단가를 적용한 예상 건물 가치는 약 188,816,789원 (약 1억 8천 8백만원)입니다.

주의: 제공된 JSON의 거래 금액 "24,000"이 2억 4천만원이 아닐 경우, 본 시세 분석은 유효하지 않습니다. 또한, 비교 물건의 전용면적 106.11㎡는 본건의 건물면적 83.44㎡보다 크므로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

종합적인 시세 및 입찰가 판단:

본건의 감정가는 2억 3천 9백만원으로, JSON 기반의 시세 분석 결과(약 1억 8천 8백만원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 여러 요인에 기인할 수 있습니다.

1. JSON 데이터의 거래 금액 오류 (가장 가능성 높음).

2. JSON의 비교 물건이 본건과 정확히 동일한 조건이 아닐 수 있음 (층수, 향, 상태 등).

3. 감정가가 최신 시장 상황을 완벽히 반영하지 못했거나, 보수적으로 책정되었을 가능성.

권리 관계상 인수되는 부담이 없고, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려하면, 감정가 자체는 합리적인 수준일 수 있습니다.

일반적으로 부동산 경매에서는 감정가의 80%~100% 사이에서 낙찰되는 경우가 많습니다.

JSON 시세 분석 결과가 정확하다면, 감정가는 다소 높다고 볼 수 있으며, 이 경우 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 선에서 신중한 접근이 필요합니다.

그러나 JSON의 오류 가능성을 배제하고, 본건의 감정가 2억 3천 9백만원이 현재 시장에서 합리적이라고 가정한다면, 경쟁률에 따라 90%~95% 선에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

이를 종합하여, 본건의 예상 입찰가 범위는 1억 9천 5백만원 ~ 2억 2천 5백만원으로 설정합니다.

최종 제안 입찰가: 2억 1천 5백만원 (감정가 대비 약 89.9%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.