나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20686 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1, 현대아파트 206동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 '이리모현초등학교' 북측 인근에 위치하
며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층 203호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 일련번호1)은 부정형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용
중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 일련번호1)은 4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측 및 서측으로
개설된 아스팔트 포장도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중
로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률> 중점경관관리구역(2020-02-17)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20686 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1, 현대아파트 206동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000 원

토지면적: 65.78㎡ (약 19.90평)

건물면적: 134.57㎡ (약 40.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서천서부수산업협동조합 (등기부 내역 기반)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 '이리모현초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황:

대상 물건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근으로 주요 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

건물구조:

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 203호임. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 타일붙임 및 벽지바름 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있음.

이용상태:

현재 아파트로 이용 중임.

설비내역:

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

토지형상 및 이용상태:

대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 현재 '아파트부지'로 이용되고 있음.

인접도로상태:

토지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측 및 서측으로 개설된 도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로3류, 중로2류에 접함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2020년 7월 10일 접수된 서천서부수산업협동조합의 근저당권(을15)이 말소기준권리임.

말소예상권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음.

총 채무 총액:

등기부 상 채권 총액은 275,754,310 원임.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (점유자가 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계 및 실제 점유 현황에 대한 별도 확인이 반드시 필요함.)

1.3. 상권분석

주변 개발 현황:

대상 물건이 위치한 모현동 지역은 익산시의 주요 주거 밀집 지역으로, 다수의 아파트 단지와 상업 시설, 학교 등이 밀집하여 생활 편의성이 우수함.

인근 시설:

이리모현초등학교, 익산서여자중학교, 익산서고등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호함.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 심각한 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않음. 가축분뇨법상 가축사육제한구역으로 지정된 점을 고려할 때, 축산업 관련 시설로 인한 악취 등의 문제는 적을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 모현현대2차

* 주소: 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1

* 준공년월: 1993년 7월 7일

* 총 세대수: 1114세대

* 총 동수: 9동

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 537대 (지상 4대, 지하 30대)

* 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

건축물 정보 불일치 가능성:

제공된 경매 물건 정보 상 동(棟)은 '206동'으로 명시되어 있으나, 건축물대장 정보에는 '제202동'으로 표기되어 있는 점은 중대한 오류 가능성이 있습니다. 이 부분은 본 경매 대상 물건과 일치하는지 반드시 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 명확히 규명해야 합니다. 만약 실제 경매 물건과 다른 동이라면, 본 보고서의 내용이 부적합할 수 있습니다.

임대관계 및 점유 현황 미확인:

임대차 관계 및 실제 점유 현황이 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 예상되나, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 모현동의 주요 주거 지역에 위치하여 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 최근 실거래가 역시 감정가 대비 합리적인 수준에서 형성된 것으로 파악됩니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 건축물대장 상의 동(棟) 정보 불일치 가능성은 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인이므로, 취득 전 해당 부분에 대한 명확한 사실관계 확인이 최우선적으로 필요합니다. 이 문제가 해결될 경우, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 익산시 모현동의 핵심 주거 지역에 위치하여 뛰어난 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

합리적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가와 비교 시, 가격적인 매력이 있습니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명확하고 안전합니다.

대규모 단지: 1114세대의 대단지 아파트로, 관리 용이성과 향후 환금성이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 6월 8일, 134.575㎡): 225,000,000 원

감정가: 240,000,000 원

최근 전용 59.4㎡ 실거래가: 90,000,000 원 ~ 99,900,000 원 (면적별 가격 차이 고려)

상기 정보를 종합할 때, 본 물건(134.57㎡)의 현 시세는 220,000,000원에서 235,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 경매 물건의 최저 입찰가는 2025년 3월 26일 개시 결정된 채권액 119,588,855원 이하로 설정될 가능성이 높습니다.

따라서, 시장 가격을 기준으로 하되, 동 정보 불일치 가능성 등 잠재적 리스크 요인과 명도 과정에서의 예상 비용을 충분히 고려하여 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.