나이스옥션 법원경매 군산 2025타경319 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 1040-1 103동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 이리부송초등학교 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층중 5층 504호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경319 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 부송동 1040-1 103동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 69,000,000원

토지 면적: 34.92㎡ (약 10.57평)

건물 면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 기본 정보

아파트명: 부송우미아파트

건설사: (주)우미산업개발

사용승인일: 1992년 12월 22일

건물 층수: 총 12층 중 5층

전용 면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

분양 면적: (제공된 JSON 데이터에서 아파트 정보에 대한 총 면적은 44848.08㎡, 전용면적 합계는 32250.96㎡ 이나, 개별 세대의 정확한 분양면적을 직접적으로 나타내는 값은 명시되지 않아 전용면적 기준으로 표기함. 이는 공급면적 기준으로 환산 시 60㎡ 내외로 추정됨.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 부송동 이리부송초등학교 북측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측에 접한 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 이전 내역과 함께 2022년 8월 12일 김민규 명의의 전세권 설정이 말소기준권리(을8)로 확인됩니다. 해당 전세권 금액은 73,000,000원입니다. 또한, 2025년 3월 24일 김민규 명의의 임의경매 개시 결정(갑9)이 등기되어 있으며, 이는 전주지방법원 군산지원의 2025타경319 사건에 기인합니다. 등기부채권 총액은 73,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 규

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 12일

대항력: 있음

비고: 선순위 전세권자로 확인됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

제공된 권리분석 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 말소기준권리인 김민규의 전세권 설정(을8)이 경매로 인해 말소될 예정이며, 해당 전세권자가 경매 신청인(채권자)으로서 배당을 통해 권리를 회수할 것으로 예상되기 때문입니다. 따라서 매수인은 별도의 임차보증금 부담 없이 소유권을 취득할 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 이리부송초등학교와 같은 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 병원, 마트, 은행 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 이리부송초등학교: 물건지 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 익산부송중학교: 도보 가능한 거리에 위치합니다.

5.3. 기타 아파트 정보

* 아파트명: 부송우미아파트

* 총 세대수: 648세대

* 총 동수: 4동

* 최고층: 12층

* 주차 대수: 총 351대 (지상 5대, 지하 346대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인/선순위 전세권 관련

본건은 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 전세권'이 있다는 특이사항이 명시되어 있습니다. 비록 권리 분석상 인수 보증금이 0원으로 처리되어 경매 절차에서 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 항상 잠재적 변수가 될 수 있습니다. 따라서 실제 명도 과정이나 권리관계 확정을 위해 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 권리 분석상 특이사항

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸되므로, 매수인이 인수해야 할 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 주변 혐오시설

인근 지역(부송동)에서 폐기물 처리 시설, 소각장 등이 운영되고 있으며, 이와 관련된 화재 발생, 악취, 대기오염 등의 환경 문제가 언론 보도를 통해 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 거주 환경 및 향후 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 부송동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 시세가 형성되어 있으며, 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 부송동 일대의 폐기물 처리 시설 운영 및 관련 환경 문제에 대한 지속적인 이슈는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 투자 결정 시 이러한 지역 환경적 요인을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가(5,200만원)를 반영한 합리적인 시세 형성

* 인수 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확함

* 단지 내 편의시설 및 주변 교육시설 접근성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 49.77㎡(약 15.05평) 면적의 해당 아파트는 2026년 5월 기준 3,500만원에서 5,200만원 사이에서 거래되었습니다. 이 중 103동 4층 및 104동 12층이 5,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(103동 5층)의 현 시세는 약 5,200만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 6,900만원으로 책정되어 있으나, 최근 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 경매 특성을 고려하여, 예상 입찰가는 55,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.