나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20646 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 821 영등3차제일아파트 503동 2층 209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 ""이리백제초등학교"" 남측 인근에 위치하는며,
주위는 공동주택(아파트) 및 상가 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 14층 중 2층 209호로서,
외벽: 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남측 및 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 군산지원 2025타경20646 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

* 감정가: 142,000,000원

1.2. 소재지 및 건물현황

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 821 영등3차제일아파트 503동 2층 209호

* 건물명: 영등3차제일아파트

* 동/호수: 503동 209호

* 층: 2층 / 총 14층

1.3. 면적 및 가격

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

* 건물면적 (전용면적): 59.77㎡ (약 18.08평)

* 분양면적 (추정): 84.9㎡ (약 25.68평) - JSON 정보 기반

* 토지지분: 31.5927㎡ (약 9.56평)

* 건물지분: 59.77㎡ (약 18.08평)

1.4. 건물 정보 (구조, 용도, 사용승인일 등)

* 구조: 철근콘크리트벽식구조

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 1998년 12월 19일

1.5. 기타 기본정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 "이리백제초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택(아파트) 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

* 주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난함.

* 단지 남측 및 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 단지 진출입이 가능함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 건은 부동산강제경매 사건으로, 한국주택금융공사가 채권자임.

* 총괄적으로 을구 7번 주택임차권(한 )이 선순위로 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2025.03.12, 갑8)

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 강제경매개시결정 (갑8)

* 인수되는 권리: 선순위 주택임차권 (을7) - 보증금 152,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 함.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑8) 이하 모든 권리 및 매각기일 이후 발생되는 권리.

3.3. 임차인 현황 및 인수 위험

* 임차인: 한

* 전입일자: 2020년 11월 19일

* 확정일자: 2020년 09월 03일

* 보증금: 152,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (을7) 되어 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 함. 보증금 152,000,000원은 감정가 142,000,000원을 초과하므로, 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 가능성이 매우 높으며, 매수인이 해당 금액 전부 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있음.

3.4. 등기부 요약

* 을7: 주택임차권 (한 , 152,000,000원, 인수)

* 갑6: 소유권이전 (주식회사율택, 2021.09.17)

* 갑7: 소유권이전 (김현정, 2022.06.02, 매매 180,000,000원)

* 갑8: 강제경매 (한국주택금융공사, 167,384,193원, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 영등3차제일아파트

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 821

* 세대수: 1177세대

* 총 동수: 10동

* 사용승인일: 1998년 12월 19일

* 주차대수: 총 1131대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

4.2. 주변 상권 현황

* 본 건이 위치한 영등동은 익산시의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 다양한 상가 및 편의시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호함.

* 아파트 단지 주변으로 상업 시설 및 주거 시설이 조화롭게 배치되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* "이리백제초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 단지 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 긍정적인 측면이 있으나, 향후 건축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

* 주변 상가 밀집 지역으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 대중교통 이용이 편리하여 시내 이동이 용이함.

5.3. 단지 내 부대시설

* 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 단지 거주민의 편의를 도모하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한 )의 보증금 152,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성임.

* 이는 감정가(142,000,000원)를 초과하는 금액으로, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금 전액 변제가 어려울 것으로 예상되어 매수인의 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있음.

6.2. 건물 노후화

* 1998년 사용승인된 건물로, 약 28년 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 법적 제약사항

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 주위환경 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않음. 다만, 과거 익산시에서 일부 지역에 폐가 및 악취 관련 문제가 제기된 바 있으나, 현재 본건과 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 익산시 영등동에 위치한 영등3차제일아파트 503동 209호로, 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역 내에 있어 생활 편의성은 양호함.

* 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(152,000,000원)이 감정가(142,000,000원)를 초과하여, 배당 순위에 따라 해당 금액을 매수인이 인수하게 될 위험이 매우 높다는 점임.

* 이로 인해 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성, 그리고 해당 지역의 실제 시세 등을 다각적으로 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 익산시 영등동이라는 지역적 이점과 아파트 단지의 기본적인 편의시설 및 주거 환경.

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 회복 시 시세 상승 가능성.

* (주의: 위 장점은 선순위 임차권 인수 위험을 감안했을 때의 잠재적 이점임.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 6월 거래된 동일 단지(영등3차제일아파트) 84.9㎡(약 25.7평) 단위의 실거래가는 17,000만원 ~ 23,500만원 수준으로 확인됨.

* 본건은 전용면적 59.77㎡(약 18.08평)으로, 면적 차이를 감안하면 시세는 14,000만원 ~ 17,000만원 내외로 추정됨 (감정가 14,200만원과 유사).

9.2. 입찰가 산정 근거

* 본 건의 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 152,000,000원이며, 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됨.

* 현재 감정가(142,000,000원)가 임차인의 보증금(152,000,000원)보다 낮으므로, 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성은 매우 낮으며, 매수인이 152,000,000원 전부 또는 상당 부분을 인수해야 할 것으로 예상됨.

* 따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 함.

* 만약 본건의 실제 시장 가치를 16,000만원으로 가정하고, 15,200만원을 인수한다고 가정하면, 최대 입찰 가능 금액은 16,000만원 - 15,200만원 = 800만원이 됨.

* 보수적인 접근을 위해, 현재 감정가 대비 약 70% 수준인 9,940만원을 기준으로 하더라도, 총 지출 비용은 9,940만원 + 15,200만원 = 25,140만원이 되어 시장 가치를 크게 상회함.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가 산정은 매우 어렵고 위험도가 높음.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 80,000,000원 (본 입찰가는 인수될 보증금 152,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 총 투자 비용은 입찰가 + 인수 보증금이 됨. 따라서 본 건은 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 비용이 발생하므로, 이를 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 함.)

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