나이스옥션 법원경매 군산 2025타경333 [1] 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 창인동2가 소재 “익산역” 동측 인근에 위치하는
구분건물[익산역시그니처-에스주상복합 제1동 제1층 제103호 및 제104호]로서, 주위는
주상복합 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 1층 103호 및 104호로서,
외벽 : 화강석버너구이, 화강석물갈기, 몰탈위페인트 및 강화유리 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트, 타일 및 강화유리 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 승강기설비 및 소방설비(소화전, 화재
탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트, 오피스텔 및 상가부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 12미터 내외, 남서측 및 북동측으로 폭 약 6,7미터 내외의 도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2021-11-15),방화지구(2021-11-15),중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역(2020-02-17)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경333 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 237,000,000원

토지면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

건물면적: 56.32㎡ (약 17.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주동부신용협동조합 (등기부상 임의경매 개시 채권자)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 1층

건축물 용도 (공부상): 근린생활시설

사용승인일: 2018년 02월 02일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 소재 “익산역” 동측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황:

대상 물건 단지 내로 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로상태:

남동측으로 폭 약 12미터 내외, 남서측 및 북동측으로 폭 약 6,7미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역), 중점경관관리구역(2020-02-17)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (전주동부신용협동조합, 2021-07-26, 채권최고액 404,400,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음.

인수되는 임차인 보증금:

0원 (임차인 현황 상 대항력 없음으로 판단)

기타 권리 관계:

* 갑3 소유권이전 1번신탁등기말소 (유한회사하늘땅, 2021-07-26)

* 갑4 가압류 (주식회사도심엔지니어링종합건축사사무소, 2022-04-12, 10,000,000원) - 말소됨

* 갑6 압류 (익산세무서장, 2023-08-10) - 말소됨

* 갑8 압류 (익산시, 2024-01-24) - 말소됨

* 갑9 임의경매 (전주동부신용협동조합, 2025-03-14, 404,935,750원) - 말소됨 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 414,400,000원 (을1 근저당권 채권최고액 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 유한회사하늘천 (유 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-05

* 확정일자: 2023-12-05

* 배당신고일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

위치:

익산역 동측 인근 역세권 상업지구에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

배후 수요:

익산역을 이용하는 풍부한 유동인구와 함께, 단지 내 주상복합 및 오피스텔 거주자, 주변 상가 종사자 등 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 환경:

상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 높으며, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있습니다.

간선도로 접근성:

남동측 12m 도로 등 차량 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있어 고객 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

익산역을 중심으로 은행, 병원, 식당, 편의점 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통:

KTX와 일반 열차를 이용할 수 있는 익산역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

교육시설:

익산초등학교, 익산중앙초등학교 등 교육 시설이 통학 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 혐오시설(쓰레기 처리장, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 확인되지 않아 주거 및 상업 환경에 미치는 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 대항력 불일치:

`임차인 현황` 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있어 정보 상이함이 존재합니다. 이는 반드시 현장 조사 및 등기부등본, 임대차 계약서 등을 통해 명확히 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 또는 명도 관련 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

해당 물건지는 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 사업 제한 또는 심의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 사업 잠재력을 지니고 있습니다. 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역 특성상 다양한 고객층 확보가 가능할 것으로 보입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 정보의 상이한 기재입니다. '대항력 없음'과 '대항력 있음'이라는 상반된 정보는 반드시 현장 방문 및 이해관계자 조사를 통해 진위를 파악해야 하며, 이에 따라 명도 전략 및 예상 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

익산역 역세권 입지:

KTX 이용 등 광역 교통망 접근성이 매우 우수하여 잠재 고객 유입이 용이합니다.

신축급 건물:

2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 상가 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

복합 상권:

주상복합, 오피스텔 등 배후 수요와 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 시장 상황, 경쟁 입찰자, 물건의 최종 권리 분석 결과(특히 임차인 관련 확인 사항)에 따라 크게 달라질 수 있어 구체적인 금액 산정은 어렵습니다.

다만, 감정가 237,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금(본건은 0원으로 추정)을 제외하고, 향후 예상되는 명도 비용, 리모델링 비용(필요시), 시장 임대료 수준 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 리스크 요인을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.