나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20658 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 558 미장대원칸타빌 106동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미장동 군산세무서 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층중 3층 303호로서
외 벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트(현황공실)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 군산지원 2025타경20658 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 558 미장대원칸타빌 106동 3층303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 242,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

* 면적: 40.43㎡ (약 12.23평)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (공동주택용지), 중로2류 (폭 15m~20m), 가축사육제한구역 (모든축종 사육제한)

* 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용 중

1.3. 건물 정보

* 면적: 74.99㎡ (약 22.69평, 전용면적 추정)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 3층 303호

* 이용상태: 아파트 (현황 공실)

* 사용승인일: 2018년 6월 25일

* 총 주차대수: 1008대 (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 전북특별자치도 군산시 미장동에 위치하며, 군산세무서 남측 인근 지역에 소재합니다.

* 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 토지 형상은 사다리형 평지로서 아파트 단지 부지로 활용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 동측 및 북측에 접한 도로를 통하여 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2025년 3월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (전주지방법원 군산지원 2025타경20658) 입니다.

* 본 건 등기부상 을구에 임차인 임성윤 명의의 주택임차권(280,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 말소 대상 권리입니다.

* 총 등기부채권액 합계: 280,000,000원 (을구 권리 포함)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 임성윤

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 13일

* 확정일자: 2021년 8월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자(2021.09.13) 및 확정일자(2021.08.17)가 말소기준권리(2025.03.13)보다 앞서 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 중요 참고사항: 신청채권자 겸 양수인인 주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되어, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 낙찰 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

* 본 건은 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의에 대한 채권자(HUG)의 확약서가 제출되어 있어, 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 감정평가서 요약의 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음" 내용과 일치합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 건이 위치한 미장동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 인근에 군산미장초등학교, 군산서해초등학교 등의 교육시설 및 미장공원이 소재하고 있습니다.

* 통상적인 주거 지역에서 이용 가능한 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 미장대원칸타빌 아파트

* 총 세대수: 805세대

* 총 동수: 10개 동

* 최고 층수: 25층, 최저 층수: 1층

* 건축연도: 2018년 (사용승인일: 2018년 6월 25일)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 주민공동시설 등 복리시설 이용이 편리합니다.

* 인근 근린생활시설 및 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육/의료

* 인근에 군산미장초등학교, 군산서해초등학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 도보 및 대중교통을 이용하여 군산시 내의 종합병원 및 병의원 등 의료기관 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차인과의 특수 조건(대항력 포기 및 말소 동의)이 본 경매의 주요 특징입니다. 확약서 내용에 따라 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없으나, 해당 조건의 세부적인 이행 여부 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장의 침체 가능성 및 지역별 시장 변동성에 따른 시세 하락 위험은 항상 존재합니다.

* 아파트 노후도: 2018년 준공으로 비교적 신축 아파트이나, 향후 장기적인 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전북 군산시 미장동에 위치한 미장대원칸타빌 아파트 106동 303호로, 감정가는 242,000,000원입니다.

* 권리분석상 임차인이 존재하나, 채권자(HUG)의 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 안전한 물건입니다.

* 본 건은 현황 공실 상태로, 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 본 건과 유사한 면적(74.91㎡)의 거래가는 250,000,000원에서 269,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

* 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 잔금 납부 후 신속한 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 2018년 준공된 비교적 최신식 아파트 단지로서 양호한 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 유사 면적(74.91㎡) 최근 매매 시세: 약 250,000,000원 ~ 269,000,000원 (2026년 6월~7월 거래 기준)

* 본 건의 층수 (3층) 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 예상 입찰가 범위:

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.