나이스옥션 법원경매 군산 2025타경316 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 55-5 103동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 “군산미장초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
기호(가) 철근콘크리트 벽식구조 (철근)콘크리트, 평지붕 15층 건 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상황
기호(가) : 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 정도와 남측으로 노폭 15미터, 북측으로 노폭 약 10미터, 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 각각 접하며, 서측의 주출입구와 북동측의 부출입구를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미장초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 임대내역은 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경316 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 55-5 103동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 399,000,000원

토지면적: 87.31㎡ (약 26.4평)

토지지분: 87.305㎡ (약 26.4평)

건물면적: 152.66㎡ (약 46.17평) - 전용면적 기준

건물지분: 152.664㎡ (약 46.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

1.1. 입지조건

위치: 전북 군산시 미장동 소재 "군산미장초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

도로 접근성: 본건 서측 약 20m, 남측 15m, 북측 약 10m, 북동측 약 8m 포장도로에 각각 접하며, 서측의 주출입구와 북동측의 부출입구를 이용하여 출입하고 있습니다.

도시계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 다양한 폭의 소로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(미장초등학교)에 해당하여 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 21일 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을4)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을6, 을7, 갑4(임의경매개시결정) 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 소정영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-25

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자가 등기부상 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

등기구분 갑2: 2010-01-28 소유권이전1번신탁등기말소 (허봉영 외 1명)

등기구분 갑3: 2020-04-21 공유자전원지분전부이전 (소향자) - 말소됨

등기구분 을4: 2020-04-21 근저당권 (삼성생명보험주식회사, 201,300,000원) - 말소기준권리, 말소됨

등기구분 을6: 2022-08-29 근저당권 (삼성생명보험주식회사, 110,000,000원) - 말소됨

등기구분 을7: 2024-06-14 근저당권 (전소현, 160,000,000원) - 말소됨

등기구분 갑4: 2025-03-12 임의경매 (전소현, 160,000,000원) - 말소됨

총 등기부채권액: 471,300,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 기본적인 주거 생활권이 형성되어 있습니다.

주요 편의시설은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

교육: 군산미장초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

아파트 정보:

아파트명: 미장코아루

준공년월: 2007년 6월 29일

총 세대수: 354세대 (5개동)

전용면적 (본건): 152.66㎡ (약 46.17평)

총면적 (단지 전체): 63,212.16㎡

주차: 총 702대 (지하 자동 441대, 지상 자동 265대) 가능하며, 지하 주차장에 전기차 충전기 15대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 현황: 임차인 소정영은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없으나, 경매 진행에 따른 배당 여부 등 최종적인 확인이 필요합니다.

부동산 시장 변동성: 최근 실거래 사례를 보면, 동일 면적(152.66㎡)의 경우 2026년 4월 360,000,000원, 5월 355,000,000원에 거래되었습니다. 하지만 2026년 6월에는 유사한 평형(129.19㎡)이 260,000,000원에 거래된 사례도 있어, 층수, 향, 내부 상태 등에 따른 가격 차이가 존재할 수 있습니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역 및 상대보호구역(미장초등학교)에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 미장동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 관련 사항을 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 최근 거래된 129.19㎡ 면적의 낮은 거래가를 참고하여 본 물건의 실제 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

인근 학교 접근성: 미장초등학교가 인근에 있어 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

잠재적 시세 차익: 감정가 3억 9천 9백만원 대비 최근 실거래가(3억 5천 5백만원 ~ 3억 6천만원)를 고려하여, 경매 최저가 대비 적절한 수준에서 입찰 시 시세차익을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 399,000,000원

최근 실거래가 (152.66㎡ 기준): 355,000,000원 ~ 360,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

고려사항:

최근 실거래가 상단(360,000,000원)을 기준으로, 일반적인 경매 낙찰가율(70~80%) 및 유찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

129. 19㎡ 면적이 260,000,000원에 거래된 사례는 본 건 면적(152.66㎡)보다 작으므로, 직접적인 비교 대상에서 제외하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 320,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 희망하는 수익률, 경쟁 입찰자 수, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.