나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20624 [1] 전북특별자치도 익산시 신동 164-108 나동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 ""이리공업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택 및 연립주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위
환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층 / 지상2층 중
1-가) 지하층 1호로서,
외벽 : 적별돌 노출 쌓기 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일 등 마감,
창호 : 스텐레스 및 샤시창호입니다.

이용상태

1-가) 다세대주택 1세대 입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 군산지원 2025타경20624 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 전북특별자치도 익산시 신동 164-108 나동 지하층1호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 11,500,000원입니다.

토지 면적은 33.00㎡ (약 9.98평)이며, 건물 면적은 40.02㎡ (약 12.10평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 제이비우리캐피탈입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 1988년 2월 3일이며, 건물의 구조는 시멘벽돌조 슬래브지붕으로 지하 1층, 지상 2층 중 지하 1층 1호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경 및 교통

본건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 "이리공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 토지 및 건물 정보

토지는 유사사다리형의 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 노폭 약 8M 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 등기부등본 상 말소기준권리는 2006년 11월 30일자 광주시 압류(말소기준권리)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 다음과 같습니다.

- 을구 3번 전세권설정 (권리자: 유경한, 권리금액: 10,000,000원, 접수일자: 2004-07-19)

본 전세권은 물건명세서에 따라 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 10,000,000원입니다.

임차인 현황에는 유경한이라는 이름의 임차인이 기재되어 있으며, 보증금 10,000,000원에 차임은 0원이나 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부상 유경한의 전세권이 인수 조건으로 존재하므로, 이 임차인 현황의 내용은 등기부상 권리관계와 상이하거나 별개의 사항일 수 있습니다. 권리분석 시에는 등기부상 인수되는 전세권 10,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

그 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리 자체이므로, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상에는 소유권이전 및 대지권 관련 사항이 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 익산시 신동 지역은 전반적으로 주거 단지가 형성된 지역입니다.

주요 시설로는 이리공업고등학교와 같은 교육 시설 및 일반 주택들이 있으며, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

상권 활성화보다는 주거 지역으로서의 특성이 강한 곳으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 이리공업고등학교가 위치하여 교육 환경과 관련이 있습니다.

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설(마트, 편의점, 병원 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용 역시 시내버스 승강장이 인근에 있어 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 인수해야 하는 선순위 전세권 10,000,000원입니다. 이는 낙찰가가 낮더라도 추가적으로 부담해야 하는 금액입니다.

건물의 사용승인일이 1988년으로 노후된 편에 속하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

지하층에 위치하므로 습기, 환기, 채광, 침수 등의 문제 발생 가능성이 타 층에 비해 높을 수 있습니다.

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 주변 환경에 따라 냄새 등 생활에 불편을 초래할 수 있는 시설의 입지는 제한될 수 있으나, 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 익산시 신동 지역의 다세대주택 지하층 물건으로, 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근 교육 시설이 있고 교통 환경도 보통 수준으로 무난한 입지를 갖추고 있습니다.

하지만, 10,000,000원의 선순위 전세권을 낙찰자가 인수해야 하는 점, 건물의 노후화, 지하층이라는 특수성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리분석 상 인수되는 전세권 10,000,000원을 제외하면, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 추가적인 권리 관련 부담은 적습니다.

감정가가 11,500,000원으로, 인수해야 할 전세권을 포함해도 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 비슷한 면적 또는 주택 유형의 거래 가격이 2,000만원에서 5,600만원 사이로 형성되어 있어, 본 건의 총 부담액(입찰가+인수보증금)이 시장가보다 낮을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 전세권 10,000,000원이 존재합니다. 따라서 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

최근 주변 시세 자료에 따르면, 36.3㎡의 다세대주택이 20,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건물의 전용면적 40.02㎡를 고려할 때, 지하층의 특성과 건물의 노후도를 감안하더라도 시장 가치는 최소 18,000,000원 이상으로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라 총 투자 비용을 18,000,000원에서 19,000,000원 사이로 목표로 설정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 10,000,000원을 제외한 입찰가 목표는 8,000,000원에서 9,000,000원입니다.

감정가(11,500,000원) 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하되, 총 투자 비용이 시장가 대비 메리트가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

현 시점에서는 보증금 10,000,000원 인수 조건 하에, 입찰가를 9,000,000원으로 제시합니다.

총 예상 부담액은 9,000,000원(입찰가) + 10,000,000원(인수 보증금) = 19,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.