나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20611 [1] 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 9층916호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 소재 '익산역' 북동측 인근에 위치하는 구분건물 '익산역시그니처-에스주상복합 1동 9층 916호'로 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 9층 916호로

외벽 : 메탈판넬 및 돌붙인 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수, 전기설비, 난방설비 및 엘리베이터 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭12-15미터)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151번지에 위치한 익산역 시그니처-S 주상복합 1동 9층 916호입니다. 신주소는 전북특별자치도 익산시 중앙로5길 17 (창인동1가)입니다. 본 건물은 2018년 2월 2일에 사용 승인되었으며, 총 20층 규모의 주상복합 건물입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지 면적은 10.70㎡(약 3.24평)이며, 건물 면적은 37.86㎡(약 11.45평)입니다. 이는 전용면적 기준이며, 분양 면적 정보는 별도 확인이 필요합니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트조로, 20층 건물 중 9층에 위치합니다. 외벽은 메탈판넬 및 돌붙임 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감입니다. 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 기타 기본 정보

사건번호는 군산지원 2025타경20611(1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정평가액은 149,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동1가에 소재하며, '익산역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 등이 소재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

익산역 인근에 위치하여 교통 및 상업시설 이용이 편리합니다. 주상복합 건물 특성상 건물 내 또는 인근에 편의시설, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 혐오시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 강제 경매 사건입니다. 특이사항으로 대항력 있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등이 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

등기부등본 상 오혜림(오 )이라는 임차인이 등재되어 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2022년 1월 10일입니다. 그러나 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 해당 임차인은 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 낙찰 시 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다'는 취지의 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소/인수 여부

상기 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 동의서 제출로 인해, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 말소기준권리(서울중앙지방법원의 가압류, 2023카단824695) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리 분석 의견

임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 임차 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 명시되어 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 관계를 철저히 재확인하고 전문가와 상담하시기를 권고합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

익산역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 주상복합 건물로서 주거와 상업 기능을 동시에 수행하며, 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 예상 임대 수익

본건(37.86㎡)과 유사한 면적(37.8591㎡)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2025년 12월 4일 8층 물건이 105,000,000원에, 2026년 3월 12일 20층 물건이 97,000,000원에 거래되었습니다. 현재 시세를 고려할 때, 전용 37.86㎡ 기준 시세는 약 97,000,000원에서 105,000,000원 사이로 판단됩니다. 임대 수익률은 소형 아파트의 경우, 대략 보증금 50,000,000원, 월세 400,000~500,000원 수준의 임대료를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

익산역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근 지역의 학교 정보는 별도의 조사가 필요하나, 일반적인 주거 지역 및 역세권의 경우 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임차인의 대항력은 포기되었으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항은 채권 및 담보 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 복잡한 권리 설정으로 인한 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 시세가 하락할 가능성이 있습니다. 특히 최근 거래가 중 과거(2025년)와 비교하여 최근(2026년) 거래가가 하락한 점은 주목해야 할 부분입니다.

6.3. 기타 리스크

주상복합 건물의 경우, 일반 아파트에 비해 관리비가 높을 수 있으며, 상가 및 오피스텔 등 다양한 용도의 구분소유자들과의 관계에서 발생할 수 있는 관리상 마찰이나 주차 공간 부족 문제 등을 고려해야 합니다. 제공된 정보상 주차 대수가 세대수에 비해 적은 편으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산역 인근에 위치한 입지 좋은 주상복합 아파트입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있으며, 임차인의 대항력 포기로 권리 관계가 비교적 명확해져 낙찰자의 인수 부담이 줄어든 점은 긍정적입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등 특수물건 정보는 입찰 전 반드시 상세한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 익산역 역세권 입지로 인한 높은 미래가치 및 환금성

* 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 인한 낙찰자의 권리 인수 부담 감소

* 최근 실거래가 기준, 잠재적 시세 차익 기대 가능

* 안정적인 임대 수익 창출 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 149,000,000원이나, 최근 실거래가는 2025년 12월 4일 8층 물건 105,000,000원, 2026년 3월 12일 20층 물건 97,000,000원 등으로 형성되어 있습니다. 본건은 9층에 위치하므로, 8층 거래가와 20층 거래가 사이의 시세로 판단하는 것이 합리적입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 복잡한 권리관계에 대한 면밀한 검토를 거친다는 가정하에, 시장 조사된 가격을 바탕으로 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 특히 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.