나이스옥션 법원경매 군산 2025타경298 [1] 전북특별자치도 익산시 왕궁면 흥암리 1428 제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1-3)은 익산시 왕궁면 흥암리 소재 ""왕궁초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 택지개발지역으로 주상나지, 아파트, 공장 및 공업나지, 기존 단독주택, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 기호1-3)까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통 사정 보통 정도임.

건물의 구조

기호1-3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중
1층 101호, 102호, 103호로서
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽,천정 : 몰타르위페인트, 노출콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호1-3) 근린생활시설이나 조사일 현재 공실상태임.

설비내역

기호1-3) 공용위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<1428번지>
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-13), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 중로3류(폭 12M~15M)(접합)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2012-06-29)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임.

기타: 기호1-3)은 조사일 현재 벽체 등에 의한 호별 구분이 되어 있지 아니한 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 감정평가조사일 현재 벽체등에 의한 호별 구분이 되어 있지 아니한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경298 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOOOO (실제 경매 개시 채권자는 원광중앙신용협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 왕궁면 흥암리 1428 제1동 1층 101호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호, 102호, 103호

마감: 외벽 - 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등, 내벽/천정 - 몰타르위페인트, 노출콘크리트 등, 창호 - 샷시창호 등

이용상태: 조사일 현재 공실 상태

설비내역: 공용위생설비, 승강기설비, 소방설비 등

특이사항: 감정평가조사일 현재 벽체 등으로 호별 구분이 되어 있지 않은 상태임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 802,000,000원

토지 면적: 269.28㎡ (약 81.46평)

건물 면적: 258.35㎡ (약 78.17평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 익산시 왕궁면 흥암리 소재 "왕궁초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 택지개발지역으로 주상나지, 아파트, 공장 및 공업나지, 기존 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 인근에는 국가식품클러스터 산업단지가 조성되어 있으며, 2단계 사업도 추진 중으로 관련 산업의 발전이 예상됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(1428번지)는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12M), 중로3류(폭 12~15M)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지 관련 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 21일 접수된 원광중앙신용협동조합의 근저당권(408,000,000원)입니다. 본 경매는 2025년 2월 11일 원광중앙신용협동조합의 임의경매 신청(376,981,766원)에 의해 개시되었습니다. 등기부상 총 채권액은 약 471,000,000원이며, 이 외 익산세무서 압류, 대양건설산업 가압류, 이은심 근저당 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

전입(사업자)일자: 2024-04-04

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인 윤 은 대항력이 없으므로 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 변제받거나, 미배당 시 인수 위험은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 왕궁초등학교 인근 택지개발지역 내에 위치하며, 주위 환경이 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있습니다. 특히 익산 국가식품클러스터가 인근에 위치하고 있으며 2단계 사업도 추진되는 등 관련 산업 발전 잠재력이 있습니다. 이는 잠재적인 배후 수요층을 형성할 수 있습니다. 다만, 현재 건물 상태가 호별 구분이 되어 있지 않은 미완성 상태이며 공실이라는 점은 상권 활성화를 위한 추가적인 공사 및 마케팅 노력이 필요함을 시사합니다. 주변에 익산 푸르지오 더 퍼스트와 같은 신축 아파트 단지가 조성되어 있어 배후 수요 확보에는 긍정적이나, 상권 발달 미약에 대한 우려도 있습니다.

5. 생활정보

왕궁초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호하며, 인근에 아파트 단지 등이 있어 주거 인프라를 공유할 수 있습니다. 또한, 대중교통 시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 왕궁리 유적지, 익산보석박물관, 함벽정 등 관광 자원도 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완성 건축 상태

감정평가조사일 현재 벽체 등에 의한 호별 구분이 되어 있지 않아, 상가로서 즉시 사용이 어렵고 내부 공사 비용이 추가로 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 임대 수익 창출까지 공실 위험 및 관련 마케팅 비용 발생이 예상됩니다.

6.3. 토지 이용계획의 제약

국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 경쟁 및 개발 환경

택지개발지역 내 위치로 향후 유사 상가의 공급 가능성이 있으며, 국가식품클러스터와 연계된 산업 배후 수요를 누가 효과적으로 확보하는지가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 왕궁면의 잠재력 있는 입지에 위치한 근린상가이나, 건축물 상태가 미완성이고 공실이라는 점에서 즉각적인 수익 창출보다는 장기적인 관점과 추가적인 투자 및 노력이 필요한 물건입니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 깨끗한 편입니다. 국가식품클러스터의 발전과 함께 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

미완성 건축 상태와 공실 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 미래 개발 기대

지구단위계획구역 내 포함되어 있으며, 국가식품클러스터 2단계 사업 추진 등 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 배후 수요

주변의 주거단지 및 국가식품클러스터 등 잠재적 배후 수요를 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 802,000,000원에서 인수할 보증금이 없음을 고려하여, 미완성 건축 상태, 공실, 주변 상권 분석 결과, 추가 공사 및 마케팅 비용 등을 종합적으로 반영해야 합니다. 낙찰 후 발생할 추가 비용 및 예상 임대 수익률을 면밀히 계산하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.