나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20550 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 OOO OOOOOOOO OOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ""군산서해초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 나운로, 의료원로 등이 소재하여
전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 13층 중 제5층 제510호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 개설되어 있는 폭 약 20미터 정도의 도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(2)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20550 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 161 나운동청솔아파트 102동 5층 510호

* 용도: 아파트

* 감정가: 63000000원

* 토지면적: 57.98㎡ (191.67평)

* 토지 지분: 57.9846㎡

* 건물면적: 49.65㎡ (164.13평) (전용면적)

* 건물 지분: 49.65㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2002년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산서해초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 나운로, 의료원로 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태등: 북서측 및 남서측으로 개설되어 있는 폭 약 20미터 정도의 도로를 통해 진·출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 을7, 근저당권, 주식회사애니원대부, 2024-02-20, 55,500,000원 (말소)

* 임의경매 개시 결정: 등기구분 갑5, 권리자 주식회사애니원대부, 권리금액 40,859,150원 (말소)

* 기타 권리사항: 소유권이전1번신탁등기말소 (엄상훈)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사애니원대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2024-02-20

* 대항력: 없음

주의: 대항력은 없으나 보증금이 존재하므로 배당 순위를 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음

4. 상권분석

* 주변 근린생활시설: 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변 교육시설: 군산서해초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스승강장 및 주요 도로(나운로, 의료원로) 이용이 편리합니다.

* 상권 잠재력: 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후수요를 확보하고 있으며, 지역 개발 계획 등에 따라 상권 가치가 상승할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 건 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지명: 나운동청솔 아파트

* 준공년도: 2002년

* 단지 규모: 총 3개동, 495세대

* 면적 정보: 전용면적 49.65㎡ (164.13평)

* 주차: 총 237대 (지상 3대, 지하 6대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 기타

* 관리사무소: 0634717057

* 주변 편의시설: 아파트단지 내 상가, 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. (군산서해초등학교 등 교육시설 인접)

6. 잠재적 리스크

* 권리상 특이사항: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 임차인 현황 및 등기부상 전세권 설정 내역(말소 예정) 등은 권리분석 시 재확인 필요합니다.

* 임차인 관련: 주식회사애니원대부가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 관계 및 실제 거주 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본 건 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다. (필요시 추가 조사 요망)

* 건물 노후화: 2002년 준공으로 약 24년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 나운동에 위치한 아파트로, 군산서해초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 비교적 우수한 편입니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 보증금 및 배당 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

전반적으로 시장에서 안정적인 거래가 이루어지고 있으며, 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때 투자 및 실거주 목적으로 접근 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 아파트 밀집 지역 및 초등학교 인접으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리 부재 및 대항력 없는 임차인으로 권리 분석상 안전합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준과 유사한 감정가로, 추가적인 급등보다는 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 63,000,000원이며, 최근 실거래가는 59,000,000원에서 63,000,000원 수준입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점, 권리상 문제가 없는 점 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시장가 및 감정가 수준을 반영한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 63,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.