나이스옥션 법원경매 전주 2025타경639 [1] 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 254 제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 소재 ""상월마을""북동측 인근에 소재하며
주위는 농경지 단독주택, 축사 등이 소재하는 마을주변 농경지대지대입니다.

교통상황

본건 토지로 차량 진입가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정은 무난시
됩니다

형태 및 이용상태

기호 2 : 부정형의 토지로 등고평탄한 '대지'로 이용중이며
기호 3 : 부정형의 토지로 등고평탄한 '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2,3 : 생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역
350m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등
허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및
주민지원 등에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호2의 공부상 지목은 ""전""이나 현황은 ""대""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) : 경량목구조 기타지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 2020.12.31.)
외벽 : 스타코플렉스마감.
내벽 : 미장목 및 벽지마감.
바닥 : 콘크리트 및 장판지마감입니다

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 냉.난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물에 사진용지에서와 같이 제시외 건물 ㉠,㉡ 및 ㉢태양광 전기시설이 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 건물은 일반건축물대장상 ""위반건축물""로 되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(㉠,㉡,㉢)
2. 목록 1. 일반건축물대장상 위반건축물로 되어 있음
3. 목록 2. 공부상 지목은 전이나 현황은 대임. 농지취득자격증명 불필요, 전용허가:허가일 2020. 4.22. 허가조항 주거시설(사실조회 회신)
4. 목록 3. 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 발급 신청 가능하므로 매수 신청 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 필요, 미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경639 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 254 제1동

용도: 단독주택

감정가: 306,257,700원

토지면적: 1806.00㎡ (약 546.3평)

건물면적: 155.30㎡ (약 47.0평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 소재 "상월마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 축사 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 서측으로 2차선 도로를 통해 출입이 가능합니다.

임실군 관촌면 지역은 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있으며, 주변에 사선대 국민관광지, 옥정호 등이 위치하여 관광 및 휴양 자원을 갖추고 있습니다. 꽃다울방동마을 등 농촌 체험 마을도 인근에 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 29일 접수된 오수관촌농업협동조합의 근저당권 (을5)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

등기부상 채권 총액: 118,800,000원

* 임차인 현황:

* 안정희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-02

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 황말선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 별도의 상업적 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 인근의 농경지 실거래가는 평당 약 3만원에서 12만원 수준으로 확인됩니다. 주거 용도로 활용 시 기본적인 생활 편의 시설은 관촌면 소재지 또는 인근 읍면에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 단독주택으로, 주거 용도로 이용 중입니다. 내부에는 기본적인 전기, 위생, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다. 경량목구조 기타지붕 단층 건물로, 사용승인일은 2020년 12월 31일입니다.

주변으로 농경지와 주택이 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 시정 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (건축물대장상 위반건축물 등재)

* 농지취득자격증명 필요(토지 목록 3): 현황 '전'으로 이용 중인 토지(목록 3)는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 매수 신청 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 농지전용 허가(토지 목록 2): 현황 '대'로 이용 중인 토지(목록 2)는 공부상 지목이 '전'이나, 2020년 4월 22일 주거시설로 전용 허가를 받아 농지취득자격증명이 불필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(상대제한 350m) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역에 해당합니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 ㉠, ㉡, ㉢의 제시외 건물(태양광 전기시설 포함)이 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 단독주택과 토지로 구성되어 있으나, 위반건축물 등재, 농지 관련 취득 요건 상이 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 토지 중 일부는 농지취득자격증명이 필요하며, 다른 일부는 주거시설 전용 허가를 받아 사용 중입니다. 입지적으로는 농촌 마을 내에 위치하여 조용한 생활이 가능하지만, 상권이나 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물이므로 내부 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경에서 생활하고자 하는 수요에 부합할 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: '대'로 이용 중인 토지와 '전'으로 이용 중인 토지를 함께 보유하여 향후 건축, 경작 등 다양한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 306,257,700원입니다.

주변 실거래가 자료(평당 3만~12만 원 수준) 및 유사 단독주택 사례가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 또한, 위반건축물 존재, 농지취득자격증명 필요 등 리스크 요소를 고려해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 권리관계는 비교적 명확하나 위반건축물 관련 부담금, 농취증 미확보 시 보증금 몰수 위험, 토지 이용 규제 등을 감안하여 감정가의 70~80% 수준인 2억 1천만원 ~ 2억 4천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 위반건축물 해소 방안, 농지취득 가능 여부 등을 사전에 면밀히 확인하신 후 투자 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.