나이스옥션 법원경매 전주 2025타경635 [1] 전북특별자치도 진안군 백운면 신암리 89 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 진안군 백운면 신암리 소재 ""임신마을"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야,
농가주택, 펜션 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 ""근린생활시설(펜션) 부지""임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(상대제한구역 200m
[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역 500m[말,소
(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외구축물(수영장) 및 정화조 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 목재사이딩마감 등.
내 벽 : 벽지붙임, 루바마감 등.
창 호 : 샷시창호임.
기호(2-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 비닐사이딩마감 등.
내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.
기호(2-3) 목조 목구조틀위슁글지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 목재사이딩마감 등.
내 벽 : 루바마감, 타일붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.
기호(2-4) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 강판마감, 판넬잇기 등.
내 벽 : 루바마감 등.
창 호 : 샷시창호임.
기호(3),(4) 목조 목구조틀위싱글지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 목재사이딩마감.
내 벽 : 벽지붙임, 루바마감 등
창 호 : 샷시 및 목재이중창호임.
기호(5) 목조 목구조틀위싱글지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 목재사이딩마감 등.
내 벽 : 벽지붙임, 루바마감 등
창 호 : 샷시 및 목재이중창호임.
기호(6) 조적구조 목구조틀위싱글지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 목재사이딩마감, 몰탈위 페인팅마감 등.
내 벽 : 벽지붙임, 황토미장마감 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 제1종근린생활시설(공동산촌체험시설-펜션)로서,
기호(2-1),(3)∼(6) : 공동산촌체험시설
기호(2-2) : 일반음식점
기호(2-3) : 샤워실
기호(2-4) : 관리동

설비내역

기호(2-1),(2-2)(4),(6) :기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비(전기) 등 되어 있음.
기호(2-4),(3),(5) :기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비(유류보일러) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

- 기호(2-2)건물은 등기사항전부증명서상 ""식당동 86.5㎡"", 일반건축물대장 ""일반음식점 144.85㎡""
이나, 현황 ""일반음식점 약116.8㎡""임.
- 기호(2-4)건물은 등기사항전부증명서상 ""저온창고 35.28㎡""이나, 일반건축물대장 및 현황 ""관리동
40.56㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

▪일괄매각. 제시외 건물(수영장, 정화조, 수목)포함
▪목록 1. 지상의 석축 및 화단, 계단 등은 토지가격에 포함되어 평가됨
▪목록 2. 등기사항전부증명서상 식당동 86.5㎡이나 일반건축물대장상용도변경등으로 일반음식점 144.85㎡기록되어 있으나, 현황은 일반음식점 약 116.8㎡임.
▪목록 2. 등기사항전부증명서상 저온창고 35.28㎡ 이나 일반건축물대장 및 현황은 증축 및 표시변경등으로 관리동 40.56㎡임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경635 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 백운면 신암리 89

용도: 제1종 근린생활시설 (주요 용도: 펜션, 일반음식점, 샤워실, 관리동, 공동산촌체험시설)

건물 구성: 주요 건물 6동, 부속 건물 2동 (총괄표제부 기준)

감정가: 1,011,936,960원

토지 면적: 4,991.00㎡ (약 1,510.08평)

건물 면적: 579.41㎡ (약 175.20평)

제시외 건물 면적: 165.80㎡ (약 50.15평) - 수영장, 정화조, 수목 등 포함

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진안군산림조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 전북 진안군 백운면 "임신마을" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 농가주택, 펜션 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태: 부정형 토지로, 현재 "근린생활시설(펜션) 부지"로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역 200m[모든 축종 제한], 상대제한구역 500m[말, 소 사육 가능]) 및 접도구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 11일자 진안군산림조합의 근저당권(을3)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액: 736,996,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 특성을 지니고 있으며, 주변에 펜션, 농가주택 등이 위치하고 있어 전원생활 및 휴양을 목적으로 하는 수요가 주를 이룰 것으로 보입니다.

지역 내에서 제1종 근린생활시설로서 펜션, 일반음식점 등의 용도로 활용되고 있어, 지역 관광객이나 주말 방문객을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 입지입니다.

주변 관광 자원과의 연계 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설: 인근 읍면 소재지까지 이동해야 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

자연환경: "임신마을" 인근의 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 휴양 및 전원생활에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 현황 불일치: 등기사항전부증명서와 일반건축물대장, 실제 현황 간 건물 면적 및 용도에 차이가 있습니다. (예: 식당동, 관리동) 이는 향후 행정 처리 시 불편을 야기할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있을 경우, 임대차 보증금 및 월세가 미상이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

공동담보: 다수의 채권이 설정되어 있어 낙찰 가격 산정에 신중이 요구됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 특정 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전라북도 진안군 백운면에 위치한 근린생활시설로, 넓은 토지와 여러 동의 건물로 구성되어 펜션, 관광 휴양 시설 등으로 활용 가치가 있습니다.

자연 친화적인 입지는 전원생활 및 휴식을 추구하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다.

다만, 토지 이용 제한, 건물 현황과의 차이, 임대차 관계의 불확실성 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자포인트

넓은 대지와 다양한 부속 건물로 다목적 활용 가능성 (펜션, 체험 시설 등)

자연 속 쾌적한 환경으로 휴양 및 주말 별장 수요 충족

권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음

개발 가능성 있는 지역이라면 향후 시세 상승 기대

9. 예상입찰가

감정가: 1,011,936,960원

현재까지 파악된 인수되는 권리(보증금)는 없습니다.

예상 입찰가는 본 물건의 현재 가치, 미래 수익성, 주변 시세, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.