나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31048 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 10-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 '우석대학교부속한방병원'
남동측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
입니다.

교통상황

본건은 차량접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 무난
한 편입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 다가구주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2022-09-15), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우석대학교)(한의학과
분관))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화
재보호조례>입니다.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 대상토지는 의뢰외 번지인 동소 10-5번지를 통하여 출입하고, 본건 소유자의
지분이 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 등,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등,
바닥: 타일깔기 등,
창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

1층: 승강기실, 계단실,
2,3층: 다가구주택(각 층 5가구),
4층: 다가구주택(2가구)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 2-가) 4층 상부에 옥탑(다락)이 소재하며, 별지 사진용지와 같이
태양광설비가 소재합니다.

물건 비고

▪일괄매각
▪옥탑 및 발코니, 태양광설비는 건물에 포함하여 평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31048 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 10-9 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 선너머3길 44-5)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,128,769,490원

* 토지면적: 1208.00㎡ (약 365.42평)

* 건물면적: 541.67㎡ (약 163.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

* 주의사항: 일괄매각, 옥탑 및 발코니, 태양광설비는 건물에 포함 평가.

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 (신주소: 선너머3길 44-5)에 소재하며, '우석대학교부속한방병원' 남동측 인근 지역입니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 사다리형의 평지로서 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(우석대학교), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 6월 3일자 원광신용협동조합 근저당권입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주요 등기 현황:

* 강제경매 (장현진, 180,000,000원), 강제경매 (양수연, 38,909,260원), 임의경매 (원광신용협동조합, 466,498,787원) 등기 기록이 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 원석연

* 보증금: 90,000,000원

* 전입일자: 2021-04-19, 확정일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권으로 등기됨.

* 임차인: 한국토지주택공사 (204호)

* 보증금: 45,000,000원

* 전입일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권으로 등기됨.

* 임차인: 한국토지주택공사 (205호)

* 보증금: 85,000,000원

* 전입일자: 2023-03-10, 확정일자: 2023-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권으로 등기됨.

* 임차인: 송태건

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 김진태

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024-09-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 이중인

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2023-05-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 신재필

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2018-10-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 김철민

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2022-05-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 양수연

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2021-04-01, 확정일자: 2022-05-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 장현진

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2020-10-27, 확정일자: 2020-10-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 조항준

* 보증금: 40,000,000원

* 전입일자: 2021-11-23, 확정일자: 2021-11-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 양수연

* 보증금: 38,000,000원

* 전입일자: 2021-04-01, 확정일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권으로 등기됨.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전주시 완산구 중화산동2가에 위치한 다가구주택으로, 주변이 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 우석대학교부속한방병원이 있어 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 우석대학교가 위치해 있으며, 전주중산초등학교, 전주근영중학교가 도보 거리에 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 카페, 음식점 등 다양한 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. '튼튼한방병원', '나눔요양병원' 등의 의료 시설과 가깝습니다.

* 교통: 인근 버스 승강장을 통해 시내 이동이 편리하며, '중화산동2가' 지역은 전주 중심부에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 전주시와 완주군 통합 논의 과정에서 폐기물처리시설, 소각자원센터, 화장장 등 혐오·기피 시설의 완주군 이전 가능성에 대한 우려가 있었으나, 전주시는 해당 시설의 완주군 이전 계획이 없음을 명확히 하고 있습니다. 본 물건지 주변에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 중복사건: 경매 절차 진행 중에 예상치 못한 변수나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인들의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인들이 존재하므로, 사전에 임대차 현황을 면밀히 파악하고 명도 협상을 진행해야 합니다.

* 건물 상태: 옥탑, 발코니, 태양광 설비가 건물에 포함되어 평가되었으나, 실제 현장 방문을 통해 건물의 노후화 여부 및 수리 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(우석대학교), 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 완산구 중화산동에 위치한 다가구주택으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능하나, 중복 사건으로 인한 절차상의 불확실성과 임차인 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 상세히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 임대 수익: 다수의 임대 가구로 구성된 다가구주택으로, 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 전주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매수하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,128,769,490원을 기준으로 산정될 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 최근 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망, 명도 예상 비용, 건물 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문적인 시세 조사 및 현장 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.