나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31027 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재""전주지방법원""남서 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 105호, 3층 301호 4층 401호로서
외벽 :드라이빗트 및 강판붙임 등 마감
내벽 :몰탈등 등 마감.
창호 :샷시 창호

이용상태

기호1) :근린생활시설(현황 공실 일반음식점)로 이용 중입니다.
기호2) :근린생활시설((현황 공실 사무소)로 이용 중입니다.
기호3) :근린생활시설((현황 공실 기원)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서""상업용""건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 약 20m, 10m 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-15m)(접합),중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 :없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31027 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 (도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 89) 주건축물제1동 1층 105호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 578,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

토지 지분: 28.19㎡ (약 8.53평)

건물면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

건물 지분: 51.84㎡ (약 15.68평)

1.3. 특이사항

공동담보, 별도등기

건축물현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 105호

승강기: 1대 설치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 소재하며, 전주지방법원 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 동측 및 서측으로 각각 약 20m, 10m 정도의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 105호입니다. 외벽은 드라이비트 및 강판 마감, 내벽은 몰탈 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물의 주 용도는 제1종 근린생활시설이며, 해당 호실(105호)은 과거 일반음식점으로 이용되었으나 현재는 공실 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-15m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 2월 18일 접수된 군산오룡신용협동조합의 근저당권(을1)으로, 이보다 선순위의 권리(소유권이전, 소유권경정)를 제외한 대부분의 후순위 권리(가압류, 압류, 근저당권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리내역

* 갑1: 소유권보존 (2020-02-18, 유한회사윤창산업)

* 을1: 근저당권 (2020-02-18, 군산오룡신용협동조합, 793,200,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 가압류 (2020-10-15, 박형규, 193,500,000원) - 말소

* 갑3: 압류 (2020-11-18, 전주시, 세무과) - 말소

* 을2: 근저당권 (2022-09-22, 주식회사재현소방, 280,800,000원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (2025-03-14, 군산해성신용협동조합, 786,873,674원) - 말소

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,267,500,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 만성동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 인근에 전주지방법원이 위치하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건물의 용도는 제1종 근린생활시설로, 해당 1층 105호는 과거 일반음식점으로 이용되었으나 현재는 공실 상태입니다. 인근 상가 매물을 보면 자동차 관련 시설, 카페, 사무실, 소매점 등이 입점 가능한 것으로 파악됩니다.

4.3. 주변 상업 시설 및 이용 계획

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다. 또한, 중로 및 소로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량으로 주요 도로망 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설

만성동 지역은 아파트 단지가 많고 상업 시설이 발달하여 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 교육 및 의료 시설

인근 지역에 양현초등학교 및 중학교가 개교 예정이거나 개교하였으며, 전주대학교 병원 등 의료 시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 물건은 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 기간 동안 관리비 등 유지 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 및 별도등기

공동담보 및 별도등기 사항이 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 권리 관계 변동이나 인수될 수 있는 사항이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황이 '미상'으로 되어 있어, 실제 거주하거나 임대 중인 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지 등 추가적인 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 근린상가로, 법원 인근의 입지적 장점과 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며 엘리베이터를 갖추고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 불분명하여 즉각적인 수익 창출에는 어려움이 예상됩니다. 또한, 공동담보 및 별도등기 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 법원 인근의 안정적인 입지: 법원, 검찰청 등 공공기관이 인접해 있어 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

* 향후 상권 활성화 기대: 신규 아파트 단지 입주와 함께 상권이 지속적으로 발전하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 공실 해소 시 수익 창출: 적극적인 임대 활동을 통해 공실을 해소할 경우 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 578,000,000원을 기준으로 하되, 최신 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 임대 시세, 공실 해소 가능성 및 예상 소요 비용, 권리관계 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 공실 상태와 추가적인 권리 분석 필요성을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 실사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.