나이스옥션 법원경매 전주 2025타경593 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-2 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1.2 : 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 ‘한국전기안전공사’ 북동측 인근에 위치하는 구분건물 『세칭 ‘채움빌딩’ 2층 201호(전유부분 236.64㎡) 및 2층 202호(전유부분 206.4㎡』로서 인근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
기호3 : 전주시 완산구 평화동2가 소재 ‘평화엠코타운 상가동 1층 101호(전유부분 67.59㎡)로서, 인근은 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 구성된 지역입니다.

교통상황

기호1.2 : 서측으로 왕복4차선의 ‘호남로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
기호3 : 북측 인근으로 왕복4차선의 ‘장승배기로’가 지나고 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

기호1.2
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상6층 중 2층 201호 및 202호로서
외벽 : 석재붙임, 강화유리 등 마감.
내벽 : 타일, 콘크리트 등 마감
창호 : 샷시창 등임.

기호3
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 중 1층 101호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 타일, 치장벽돌 등 마감
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호1.2 : 현황 공실입니다.
기호3 : 현황 공실입니다.

설비내역

기호1.2 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비 등 되어 있습니다.
기호3 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

① 전주시 덕진구 중동 776-2 : 세장형 평지로, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.
② 전주시 완산구 평화동2가 953 : 부정형 평지로, ‘아파트’의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호1.2 : 서측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 11m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
기호3 : 남측으로 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 전주시 덕진구 중동 776-2
일반상업지역(일반상업지역) , 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(소1-64)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중3-22)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2017-02-01)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

② 전주시 완산구 평화동2가 953
생산녹지지역(2019-09-05) , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(평화양지) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭왓앤와이영재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : ---

물건 비고

2025. 6. 18.자 대동코리아로 부터 공용부분에 대한 체납 문서가 제출됨 (관리비 체납원금 5,005,877원, 미납연체료 1,470,280원, 가산금 50,060원, 합계 6,526,217원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경593 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 오공로 33-16 (중동), 2층 201호 (구 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-2)

건물명: 채움빌딩 (통칭)

용도: 제2종근린생활시설 (상가)

토지 면적: 83.77㎡ (약 25.34평)

건물 면적: 236.64㎡ (약 71.59평)

감정가: 314,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 ‘한국전기안전공사’ 북동측 인근에 위치한 ‘채움빌딩’ 2층 201호입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.

교통상황: 서측으로 왕복 4차선의 ‘호남로’가 지나고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로접근성: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 11m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시), 소로1류, 중로3류에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 7월 3일 접수된 전북은행의 근저당권 (공동담보목록)이 말소기준권리입니다.

경매개시결정: 2025년 3월 11일 전북은행에 의해 임의경매가 개시되었습니다 (사건번호: 2025타경593).

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 924,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 전주시 덕진구 중동은 일반상업지역으로, 제2종근린생활시설이 밀집한 활발한 상업지구입니다. 전북혁신도시 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 개발 잠재력이 높습니다.

주변 주요 시설: 한국전기안전공사가 인근에 위치하며, 주변에는 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 교육 시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 편입니다.

혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 상업지구 특성상 은행, 대형마트, 병원, 약국, 다양한 종류의 식당 및 카페 등 풍부한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교통 및 접근성: 서측으로 호남로 등 주요 도로에 인접해 있고, 노선버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

관리비 체납: 대동코리아로부터 제출된 공용부분 관리비 체납액 총 6,526,217원(원금, 연체료, 가산금 포함)이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 하는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 건물은 공실 상태이나, 임대 관계가 미상으로 향후 임대 시 잠재적 문제 발생 가능성이 있습니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액 924,000,000원이 감정가 314,000,000원을 크게 상회합니다. 이는 본 물건 외 다른 담보물에 대한 채무가 존재함을 의미하며, 해당 채무 부담 여부 및 경매 진행 상황에 대한 추가적인 법원 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 기반시설이 잘 갖추어진 입지를 자랑합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2015년 준공)이며, 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능합니다. 그러나 높은 채권 총액과 공용부분 관리비 체납이라는 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 체납 관리비 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 전주혁신도시 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 위치하여 미래가치가 기대됩니다.

편리한 교통 및 접근성: 주요 도로 인접 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

활용 용이성: 현재 공실 상태로, 취득 후 즉시 상업용으로 활용하거나 임대가 가능합니다.

잠재적 시세차익: 상업지구의 성장 가능성과 더불어, 철저한 관리를 통해 시세 대비 저평가된 물건을 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점, 공실 상태인 점 등을 고려할 때, 법원 경매 특성상 감정가 이하 또는 근접한 가격에서 입찰이 진행될 수 있습니다. 다만, 공동담보로 인한 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 관리비 체납금 6,526,217원을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토하고, 투자 목표 수익률을 고려하여 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.