나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30933 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 35 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30933 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 35 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2025타경30933
- 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 35
- 감정가: 1,576,329,400원
- 최저가: 772,402,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 근린생활시설
전주지방법원 경매7계 2025타경30933 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 35 | 감정가: 1,576,329,400원 | 최저가: 772,402,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 전주지방법원 2025타경30933 (1)
소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 35
용도: 근린생활시설, 단독주택
감정가: 1,576,329,400원
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 농OOOOOOOOOOO
1.2. 물건 상세 정보
토지면적: 369.00㎡ (약 111.62평)
토지 지분율: 36,900
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 963.11㎡ (약 291.30평)
건물 지분율: 96,310.99999999999
건물 제시외면적: 78.00㎡ (약 23.59평)
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각
1.3. 주의사항 및 특이사항
1. 일괄매각으로 제시외 건물(감정평가서 ㉠~㉣)도 매각에 포함됩니다.
2. 3층 옥상 엘리베이터실 건물이 가액에 포함 평가되었습니다.
3. 건물 이용상태: 지하1층 근린생활시설(식당, 현 주택), 1-2층 근린생활시설(현 공실), 3층 단독주택, 옥탑 계단실.
4. 공부상 옥탑층 면적은 7.88㎡이나 현황은 16㎡로 차이가 있습니다.
5. 3층 제시외 건물이 3층 옥상 위로 돌출되어 증축되었습니다.
2. 입지조건 및 주위환경
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가에 소재하며, '전주우체국' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 등이 밀집된 기존 상가지대로 형성되어 있습니다.
2.2. 교통상황
북서측 인근으로 왕복 4차선의 '충경로'가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
2.3. 토지 이용계획 및 제한상태
본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.
3. 건물 구조 및 이용현황
3.1. 건물 구조
철근콘크리트조 및 조적조 혼합 구조로, 1980년 11월 6일 사용승인되었으며, 1984년 12월 3일 증축되었습니다. 외벽은 스타코플렉스, 강화유리, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽 및 바닥 역시 다양하게 마감되었습니다.
3.2. 건물 이용상태
지하 1층은 근린생활시설(식당, 현재는 주택으로 이용 중)이며, 1층과 2층은 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. 3층은 단독주택으로 이용 중이고, 옥탑층은 계단실로 사용되고 있습니다.
3.3. 설비 내역
기본적인 위생설비, 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
3.4. 부합물 및 종물
3층에 제시외 건물인 주택(㉠)이 소재하며, 3층 옥상에는 다용도실(사우나실, 욕실), 보일러실, 세면대, 엘리베이터실(㉡~㉤) 등이 부합물로 소재합니다.
4. 감정평가 요약
4.1. 토지 감정 요항표
본 토지는 부정형 평지로, 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
4.2. 건물 감정 요항표
상기 건물 구조 및 이용상태와 같이 복합 용도로 사용되고 있습니다.
5. 권리 분석
5.1. 말소기준권리
본 물건의 말소기준권리는 농OOOOOOOOOOO의 근저당일 것으로 예상됩니다. 경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 보이나, 정확한 권리관계는 등기부등본을 통해 면밀히 확인해야 합니다.
5.2. 인수되는 권리
확인된 정보상으로는 특별한 인수되는 권리는 없어 보이나, 임차인 현황 등 추가 확인이 필요합니다.
5.3. 주의할 점
본 물건은 일괄매각 대상이며, 공부상 면적과 현황 면적 간 차이(옥탑층), 제시외 건물 등이 존재하므로 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.
6. 상권 분석
6.1. 지역 특성
본 물건은 전주시 완산구 중앙동3가에 위치하며, 주변은 근린생활시설 위주의 기존 상가지대입니다. 전주우체국 인근으로 접근성이 좋고, 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.
6.2. 잠재적 가치
역사도심 지구단위계획구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 도시 재생 사업 등과 연계 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 관련 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
7. 생활 정보
7.1. 주변 편의시설
전주우체국이 인근에 위치하며, 상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.
7.2. 주거 환경
건물 내 주택 용도(지하 1층, 3층)가 있으나, 1-2층은 공실로 확인되어 임대 수익 창출을 위한 전략 수립이 필요합니다. 옥탑층의 현황 면적이 공부상 면적과 차이가 있는 점, 제시외 건물의 존재 등은 현장 확인 시 주거 환경 및 관리 상태를 파악하는 데 중요한 요소입니다.
8. 잠재적 리스크
8.1. 건축물 관련 리스크
옥탑층의 공부상 면적과 현황 면적 차이(7.88㎡ vs 16㎡)는 건축물대장과의 불일치로 추후 문제가 될 수 있습니다. 또한, 3층 옥상 위로 돌출된 제시외 건물은 철거 대상이 되거나 원상복구 명령 대상이 될 가능성이 있습니다.
8.2. 공실 및 임대 관련 리스크
1층과 2층 근린생활시설이 공실로 확인되어, 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.
8.3. 지역 규제 리스크
역사도심 지구단위계획구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축, 리모델링 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이는 건물 가치 상승이나 활용에 제약을 줄 수 있으므로 사전에 관련 지자체에 확인이 필요합니다.
8.4. 혐오시설 존재 가능성
주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 현재 본 물건 소재지인 전주시 완산구 중앙동3가 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 전주시 장동 지역에 쓰레기 소각/매립장과 관련된 내용이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 일반적인 상가지대이므로 혐오시설 관련 우려는 크지 않을 것으로 판단됩니다.
9. 종합 의견
9.1. 종합 평가
본 물건은 전주시 도심의 상가지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으나, 건물 노후화, 1-2층 공실, 제시외 건물 및 면적 불일치 등 다수의 관리 및 명도 관련 이슈를 내포하고 있습니다. 이러한 문제들을 해결하고 활용 방안을 잘 모색한다면 상가 및 주택으로서의 가치를 충분히 발휘할 수 있을 것으로 보입니다.
10. 투자 포인트
10.1. 입지적 메리트
전주 시내 중심부, 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 뛰어납니다.
'전주우체국' 인근으로 지역 내 인지도가 있는 곳입니다.
10.2. 활용 가능성
근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 다양한 용도로 활용 가능합니다. 공실 부분을 해소하고 리모델링을 통해 건물의 가치를 높일 수 있습니다.
10.3. 잠재적 개발 가능성
역사도심 지구단위계획구역 및 역사문화환경보존지역이라는 특성상, 향후 도시 재생 사업이나 재개발 사업과 연계될 경우 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 관련 규제 확인 필수)
10.4. 매각 조건
일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있으며, 제시외 건물도 포함되어 있어 별도 명도나 처리 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.
10.5. 주의사항
건물 노후화에 따른 리모델링 비용, 공실 발생 및 임차인 명도 관련 시간 및 비용, 그리고 지역 규제에 대한 사전 충분한 검토가 필수적입니다. 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태와 주변 환경을 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.
법원 정보
전주지방법원 경매7계